青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

都市更新和土地開發的土地評估方式其實都大同小異，唯一的差異就是都市更新有都市更新容積獎勵而土地開發沒有這項專屬容積獎勵，除非做公共設施保留地容積移轉。

我們以一塊100坪的土地，住三地目，四層樓公寓作為範例，跟大家做個土地開發或都市更新投資效益分享：

100坪的土地，住三地目的容積率是225%，建蔽率是45%，這是土地評估非常重要的數字。
而建築容積可以細分為：基準容積、基地容積和獎勵容積。

《沒有都更的土地開發試算》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪
《100坪的土地可以蓋225坪的房子(室內實際使用坪數，不含：陽台、雨遮、露臺、平台和公共設施)》

100坪土地的獎勵容積是225*30%=67.5坪
《假設這塊土地有做容積移轉，也就是買公共設施保留地捐公來增加這塊地的可建坪數，因為都市土地容積移轉辦法規定上限是30%》

※所以100坪的土地允建容積為292.5坪。

再加上免計容積15%→292.5*1.15=336.38坪
再加上陽台和梯廳15%→336.38*1.15%=386.83坪
再加上3層樓屋突15%→386.83+20.25=407.08坪
再加地下室公設→407.08+48.85=455.93坪

※地上層面積(不含車位)455.93坪

這塊土地依法可以蓋10台汽車和12台機車。

※地下層權狀面積為135.52坪

※開發總樓地板面積591.45坪

※土地坪效455.93/100=4.56

《一坪土地可以蓋4.56坪房子》

《都更的土地開發試算》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪

100坪土地的基地容積是225*80%=180坪

《都市更新容積獎勵80%》

100坪土地的獎勵容積是225*20%=45坪

《公共設施保留地容積移轉20%》

※所以100坪的土地允建容積為450坪。

再加上免計容積15%→450*1.15=517.5坪
再加上陽台和梯廳15%→517.5*1.15%=595.13坪
再加上3層樓屋突15%→595.13+20.25=615.38坪
再加地下室公設→615.38+73.85=689.23坪

※地上層面積(不含車位)689.23坪

這塊土地依法可以蓋15台汽車和18台機車。

※地下層權狀面積為203.28坪

※開發總樓地板面積892.51坪

※土地坪效689.23/100=6.89

《一坪土地可以蓋6.89坪房子》

無都更的土地開發是1坪土地蓋4.56坪
有都更的土地開發是1坪土地蓋6.89坪

如果扣掉都更成本和實施者利潤

六四拆的情況，地主可以分回535.5坪

535.5/4=133.88坪

五五拆的情況，地主可以分回446.26坪

446.26/4=111.57坪

怎麼算這塊地唯有透過都更才最具開發效益。