第二類謄本隱私全露　房仲取得個資好容易

住宅供給 北市缺最大

近年來的台北房價就像一顆洩了氣的汽球一飛衝天。人民的收入成長幅度和房價飆漲幅度簡直是天差地遠，很多要錢不要命的拼命三郎沒日沒夜的工作，希望能早一點存到換屋標的的自備款，無奈當他自備款達成設定的目標之後，換屋標的的房價卻已經又漲了好幾番。這時候他才恍然發現，他現在雖然比當年有錢，但是卻要從原本的淡水河右岸遷居到淡水河左岸，一股發自內心的無名火油然而生，那些年的打拼就是為了買一個新家，但如今一切都已經化為一江春水向東流，就像飛出全壘打牆的球和變了心的女朋友，再也回不來了。

所謂星星之火可以燎原，綜觀古今中外，多少個帝國王朝都是因為忽略千千萬萬人民的心中怒火而慘遭推翻誅殺。當政府看到每個人民都手持汽油桶和高舉番仔火，一場鬼哭神嚎的公義大戰一觸即發。為了避免無名火在全島遍地開花，政府終於喊出了居住正義這句史上最完美的選舉口號，然而就像一隻沒有頭的蒼蠅，政府顯然不知道該從何處著手，政府天真活潑又可愛的以為手裡拿的是一支萬能滅火器，但卻不知道滅火器已被移花接木的替換成陳年高粱。最後政府大陣仗的一字排開高喊『透過都市更新來實現居住正義』，這句低能兒都會譏笑對方白癡的口號，喃喃自語說：別人笑我太低能，我笑他人看不穿。

很顯然的是政府完全沒有抓到問題的重點。人民今天不是抱怨房子太老舊不能住，人民抱怨的是房價太高，很多人就只有一間房子，房價是高是低對其根本就沒有影響，房價再高他也不可能拿出來賣，因為房子賣掉了他要住哪裡？但是當他要換屋的時候或是兒女結婚要買房的時候，被建商和投機客過度炒作的超泡沫房價變得高不可攀，最後就算他把老房子賣了，還是要被迫去承受更多的房貸，甚至於根本就買不起自己住了三十幾年的社區。

如果房價沒有被建商和投機客炒作，他不但可以輕鬆自在的依生涯需求換屋，子女結婚買房也沒有壓力，就算他把老房子賣掉之後，頂多只是增加少許房貸，他還是可以在自己住了三十幾年的社區買到自己想要的房子。就像那位低能兒講的，大家都以為自己從高房價得到好處，卻不知道其實是受害最深，因為高房價的最大獲利者是建商和投機客而不是普羅大眾，房價炒的越高，他們賺的越多。很多人就像是溫水裡的青蛙，天真的以為廚師擔心他們的洗澡水變涼，所以才好心的加熱這鍋溫水，就像房價一樣，隨著溫度的上升，青蛙的臉也開始由綠變紅，最後成了這位廚師豐盛的座上佳餚。如果青蛙早知道，也許就不會淪落到被加油添醋和開腸剖肚。

政府希望透過都市更新來增加市場供給，進而造成供過於求，房價也因此下滑，同時幻想都更的抵費屋售價會平易近人。感覺就好像台塑汽油每公升降價5元，台灣中油越沒有跟進，坐視辛苦打下的萬里江山被台塑蠶食鯨吞。就算是比低能兒還笨的低能兒都知道那是不可能的事情。

事實上都市更新對於高不可攀的房價是火上加油，原本的住戶是換到了一間新房子，但是抵費屋卻大肆炒高了區域房價，況且都市更新的更新標準和推動十分艱鉅，把“新增房屋市場供給”寄望於都市更新簡直就是緣木求魚。都市更新只是讓建商新增一個炒地皮的機會，不管合建分配比是高是低，唯一不變的就是抵費屋或建商分得的坪數，絕對是開出區域新天價，在中古屋的比價效應下，區域房價便會大幅上揚，讓原本就買不起的人更加買不起，買得起的人也變成買不起。“都市更新的最終得利者是建商和少數住戶而不會是千千萬萬的人民”，所以高喊透過都市更新來實現居住正義根本就是狗屎，連低能兒都嗤之以鼻，腦袋正常的人會相信嗎？

古蹟土地容積移轉辦法趨嚴

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北市地政處更名地政局

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新房子最讓人為之詬病的地方就是公設比過高的問題，權狀40坪的新房子，公設比往往高達35~40%，室內實際使用面積往往只剩20幾坪。

公設比會變高不是沒有理由，公寓的房子因為只有一支樓梯和一樓的梯廳，所以權狀的坪數扣掉樓梯和梯廳之後，剩下的就是大家實際可以使用的面積。

但是新房子為了把可以蓋得坪數全數用完，再加上必須留設55%的空地，房子往往必須越蓋越高。所以根據法規的規定，就必須設置二台以上的電梯和二個逃生梯，再加上相關的機電設施，公設比自然就會變得越變越高。有些房子為了拉高房價，一樓必須規劃一個氣派豪華的接待大廳，甚至於要規劃一些公共設施來張顯房子的身價，這些也是公共設施的一部分，東加西減的結果，公設比不超過30%真的很困難。大家都希望自己新房子的房價可以越來越高，所以一樓和公共設施的規劃自然一樣也不能少，就好比機生蛋，蛋生雞的道理，總不能既要馬兒好又要馬兒不吃草。

不過因為都市更新都是以盡量分回原住戶目前室內實際使用坪為原則，所以就算公設比再高，對住戶而言並沒有任何損失，因為你室內的使用坪數並沒有減少太多。相對地公設比越高，你的權狀面積也越大，由於買賣是以權狀面積來計算，將來你要售屋的時候，房價自然也會越變越高。

早期的房子，最貴的是一樓，再來是頂樓，再來是二樓，最後才是三樓。一樓最貴的原因，就是因為一樓有前後院或地下室的使用權，頂樓第二貴的原因，就是因為頂樓有屋頂的使用權。

然而這個約定專有的使用權在都市更新之後，都將全數消失，因為新房子的頂樓不可能再出現頂樓加蓋，地下室全數做為停車場的空間，然而這個約定專用的損失，可以透過估價來解決，這也是為什麼一樓和頂樓的估價權值都會比較高的原因。

再來就是前後院的使用權問題，這個問題有二個處理模式，一個是住戶同意透過約定專用的方式由一樓全權使用，另一個是透過建築規劃的技巧，透過植栽的規劃，讓一樓保有一定的隱私權，但是不能再蓋圍牆占為己有。

一樓之所以會有這個問題，除了以前就是這麼使用之外，再來就是考量到隱私性和安全性，首先是隱私性，如果每個路人都可以看見家中的一舉一動，住在裡面真的非常不自在。再來是安全性，少了圍牆的屏障之後，一樓遭受宵小入侵的機會絕對比樓上住戶還要高。這也是一樓為什麼會希望有一到圍牆屏障的原因，不過依照目前的建築管理法規，約定專用權的部分必須取的樓上全體住戶的同意才可以，否則一樓還是不行擅自加建圍牆，把原本屬於大樓住戶的開放空間占為己有。

由於都市更新是同時把很多棟房子打掉重蓋，其複雜性遠遠高於單純的舊屋拆除重建，如何規劃未來新房子的數量及座向位置，就成了相當重要的課題。

都市更新的大原則是讓每個人都可以分到一間新房子，不會故意規劃大坪數的房子，而讓小坪數的房子不得不含恨離開住了好幾十年的土地。不過由於老屋拆除重建之後，必須適用新的建築法規，以前的建築是土地有多大就蓋多大，現在卻完全不是如此，假使你的土地是住宅用地，新法規就規定你必須留55%的空地做為開放空間，所以房子變成必須越蓋越高，很多原本住三樓的住戶，將來可能變成會住到五樓或六樓。

再來就是房屋座向和一樓的問題，由於座北朝南是國人偏愛的房屋座向，但是新房子這個符合這個方位的也就只有那幾戶，為了避免選屋上的糾紛，原則上是依據更新前的座向做為將來選屋的標準，更新前朝南的就選朝南的，朝東的就選朝東的，這樣就比較沒有誰吃虧的問題。再來是一樓問題，由於一樓是整棟房子價格最貴的樓層，為了讓其同意參與都市更新，原則上都盡可能讓其將來也可以繼續住在一樓，只是坪數可能會小一點。

都市更新的房屋規劃是一門學問。規劃的好，大家是皆大歡喜；規劃得不好，大家是怒目相向。所以在建築規劃設計的時候，都會把將來分回的問題考量進去，讓住戶在原位置、原相對樓層、原座向的選屋原則下，進行更新後新房子的選屋分配，讓都市更新的結局是皆大歡喜而不是你爭我吵。

都市更新的目的就是要讓房子變得越來越好，但是什麼樣的房子才稱得上是好房子，如果用國際的標準來看，這間房子一定是要綠建築，綠建築不是把房子外觀塗成綠色或在陽台種滿植栽就叫綠建築，綠建築有一套嚴格的認證程序，從房子興建到完工都要符合一套嚴格的品質管制標準，使用的建材必須是不會造成化學污染的綠建材，讓住在房子裡面的人，可以健康舒適的自在生活，蓋房子的過程要嚴選建材和施工方法，盡量減少碳排放量，避免成為地球溫室效應的幫兇，如果一切都符合規定且通過認證，政府就會頒給這棟房子一個綠建築標章，代表這是一棟非常環保且先進的建築，對於未來房價的保值性當然就不在話下。

綠建築是目前世界的建築潮流，就連美國在台協會位於內湖的新家，都以綠建築做為設計規劃的標準。由此可知，綠建築被世界重視的程度。當然老房子透過改善也可以變成綠建築，但是其耗費成本亦相當可觀，最經濟的方式還是透過都市更新重建的機會來完成。