青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

永續社區也可解釋成社區共識，當大家有共識之後，做起事來才不會綁手綁腳。都市更新推動的過程牽扯到的事情相當繁雜，如果住戶沒有形成更新的共識，都市更新的推動將會困難重重。

都市更新會不會成功，關鍵就在於住戶更新的意願。所以為了讓都市更新可以順利推動，應該先建立一個有利於社區共識形成的永續社區，有點像是魚幫水，水幫魚的概念。

那麼永續社區要如何建立？

建立永續社區的第一步，就是先成立一個類似管委會的組織，作為社區交流聯繫的共同平台。有了組織之後就會有人，有了人之後就會有活動，有了活動之後就會有共識。就好像要吸引船舶停靠，首先就要修建一座碼頭，碼頭建好了，船舶自然就會一一靠岸。

永續社區組織建立之後，接下來就要思考如何透過活動建立住戶的共識，讓大家相信都市更新這件事情對大家是有利的。尤其是近年來，報章媒體不斷宣傳都市更新的負面訊息，以致於讓很多住戶對都市更新這件事情抱著高度懷疑的不信任感，加上這間房子又是他最後的一個避風港，他已經無法承受任何可能發生的閃失，而讓他最後的避風港化為烏有。透過永續社區的運作機制，藉由住戶間的觀念交流，才有機會化解其心中的疑惑，進而加速都市更新的推動。

住戶彼此間的溝通效果，其說服力往往是實施者溝通效果的數十倍。因為對他而言，目前和他對話的對象是相處了好幾十年的老鄰居，彼此間就已存在一種信任關係，加上對方如果參與都市更新，對方的房子同樣面臨拆除重建的狀況，如果多數的鄰居都認為都市更新沒有太大的問題，那麼他對於都市更新就會更加有信心。當“信心”建立之後，接下來的推動工作就輕鬆許多，就好像有人常說的：相信就會看到，如果不相信就永遠也看不到。

一個好的社區，一定會有一個好的管理。就好像豪宅的價格為什麼那麼高，除了建築設計規劃品質無可挑剔之外，重點就在於有一套完善的社區管理機制。都市更新是眾人的事情，如果沒有共識絕對不可能成功，所以都市更新也可以是一個重新建立社區人與人關係的重要管道，除了負責推動都市更新的進行之外，當都市更新完成之後，也可以轉型為維護社區品質的重要角色，讓社區的價值可以藉由完善的管理而增加房子的保值性和增值性。

都市更新最常碰到的問題就是裝潢的問題，

有些住戶的房子裝潢了10幾年，有些卻只有1~2年，

如果房屋價值只單純考量土地坪數持分多寡，恐怕有失公平，

就好像裝潢過的房子一定比沒裝潢的房子售價還要貴的道理。

如果不去眾是這個問題，對方參加都市更新的意願就相對降低，

為了讓都市更新順利推動，我們就不得不重視這個問題，

所以會特別編列一筆裝潢補貼，以當初裝潢成本的打折補貼。

但是為了避面漫天喊價情形，屋主一定要提供裝潢費用證明，

如果沒有證明，就必須委由專家進行現場估價，

不管是何種方式，都不會讓短期裝修的住戶感到吃虧。

房屋從拆除到重建，施工期最快也要兩年的時間，

為了減輕大家的經濟負擔，尤其是有些住戶還有房貸要繳，

所以自力更新會特別規畫一筆租屋補貼和搬家補貼，

租屋補貼金額會參考附近的租金行情打八折，

假使工程是24個月，租金補貼就是36個月，

多的12個月，主要是考量到租屋彈性的問題，

搬家補貼金額則是固定每一戶15萬元，

如此一來就可降低住戶重建期間的財務壓力。

走完了前二步，第三步就非常重要，生死存亡就看這一刻。

都市更新事業概要通過公告後，

政府規定半年內，就要將都市更新事業計畫送審，

可以申請一次展期，再延長半年，前後加起來共一年。

為什麼要做都市更新事業計畫？

政府透過都市更新事業概要知道你的規劃概念之後，

接下來就要知道你要如何落實。

這時候，你就要請建築師針對基地條件進行規劃設計，

建築平面圖、立面圖和透視圖都要逐一呈現。

這時候，你就要請估價師進行更新單元建物土地估價，

每一位住戶的更新前和更新後權值都要數據化，

這個權值將做為將來權利變換計畫換算基礎，

決定你將來可以分到多少坪和什麼樓層的房子。

這時候，你要針對如何達到獎勵項目的做法明確化，

都更獎勵不是政府免費送你的，而是做多少給多少，

每項獎勵背後都有很多但書，要求你要做到哪些事情，

如果你要申請綠建築，那就要說明你要怎麼實現計畫，

如果你要申請建築設計獎勵，那就要在圖說徹底呈現，

如果你要申請處理違章獎勵，那就要說明你的安置計畫，

如果你要申請捐公獎勵，那就要在圖說資料徹底呈現，

如果你要申請容積移轉，那就要取得容積移轉證明文件。

政府會依據你的事業計畫內容來決定要不要給你獎勵。

不過還有一個關鍵就是同意門檻要達到規定比例，

事業計畫同意門檻可細分成兩種情況，

第一種情況是政府主動公告劃定，

門檻標準是建物土地所有權人超過五分之三，

建物土地所有權比例超過三分之二。

第二種情況是住戶自行申請劃定，

門檻標準是建物土地所有權人超過三分之二，

建物土地所有權比例超過四分之三。

如果門檻達到了，事業計畫也做好了，那就大功告成。

一旦審查通過並公告實施後，都市更新就完成了一半。

接下來就是權利變換計畫的送件，

權利變換計畫可以跟事業計畫一起送或分開送，

因為權利變換計畫和都更獎勵值息息相關，

如果住戶不管最後獎勵值是多少，都願意依照約定權值選屋，

那麼權利變換計畫就可以和都更事業計畫一起送，

如果住戶要確定獎勵值到底是多少，再決定要不要進行都更，

那麼權利變換計畫就可以和都更事業計畫分開送。

權利變換計畫和都更事業計畫的差異是沒有同意門檻限制，

只要調查大家願不願意參與分配意願就可以。

如果都更事業計畫和權變計畫都順利通過並公告實施，

都市更新就“暫時”宣告完成。

為什麼是“暫時”？

因為還有其他住戶不同意參加都市更新，

接下來就要協調尚未簽署同意書的住戶參加都市更新，

當所有住戶都同意參加都市更新之後，

都市更新才能正式宣告大功告成。

接下來就是準備拆屋重建，完工交屋後就可以搬新家。

劃定都市更新單元被政府通過並公告後，

接下來就要進入都市更新事業計畫概要階段。

政府為了加速都市更新的速度，特別設計了一個時程獎勵。

一年內送事業概要給7%的獎勵，

二年內送事業概要給6%的獎勵，

六年內送事業概要給5%的獎勵。

所以事業概要拖越久，時程獎勵值就越低，

差1%就是差好幾百坪，每個數字都是黃金。

為什麼要做都市更新事業概要？

事業概要的目的是要讓政府知道你要怎麼推動都市更新，

你大概要申請多少都市更新容積獎勵？

你大概要怎麼規劃未來的建築設計和規劃？

事業概要幾乎是概念的陳述，先讓政府知道大家的想法。

不過事業概要送審是有門檻限制的，

如果要申請郝市長的一坪換一坪再加一個車位的方案，

除了都更獎勵還要再搭配台北市老舊中低樓層都更獎勵，

都更獎勵是50%，老舊中低樓層都更獎勵也是50%，

兩者相加剛好100%，這樣才有機會一坪換一坪再加車位，

這個方案的同意門檻是土地和建物所有權比例要超過50%。

如果不想申請老舊中低樓層都更獎勵，

同意門檻只要達到土地加建物所有權的10%就過關。

事業概要送審通過並公告後，

都市更新就正式跨出了成功的第一步，

好的開始是成功的一半。

都市更新的第一步就是要跟政府申請自行劃定為都市更新單元，如果沒有通過政府的審查，都市更新幾乎就是空談。

那麼要如何通過政府的審查，首先要確定你們的更新單元是危險建築(海砂屋或輻射屋PS凶宅不算)還是一般建築。

如果是危險建築必須取得政府的相關證明，因為凡事都要講求證據，同時更新單元內要有超過八成的人都同意進行都市更新，否則就不要再幻想都市更新這件事情。

如果是一般建築必須通過政府規定的14項審查指標當中的其中3項，否則就請你把都市更新這件事情忘了吧！如果一切都符合，只要由其中一名住戶擔任發起人，就可以直接跟政府申請自行劃定為都市更新單元。

當政府通過並公告該地區為自行劃定之都市更新單元，接下來就是推動都市更新順利進行的漫長旅程，最快也要二年後，才有機會見到第一道曙光。

假使都更前的房屋總坪數是1000坪，都更後的房屋總坪數絕對是超過1000坪以上，如果更新後的房子坪數低於更新前房子的坪數，那麼實在就沒有進行都市更新的必要。

因為拆房子和蓋房子都要錢，在住戶不出一毛錢的情況下，就要把將來的坪數撥一部分出來賣，再把預售的錢拿來作為重建經費，剩下的坪數就由大家依據各自的權值比來均分。

都市更新只是把你的房子拆掉而不是賣掉，所以到底你的房子值多少錢，真的沒有人知道，但是每個人都覺得自己的房子最有價值，就好像每個人都覺得自己的女兒最漂亮一樣，為了公平起見，只好把價值認定這份神聖的任務交給經過國家高考及格的不動產估價師來評斷，估價師會遵循立法院通過的不動產估價師法，根據估價原則進行不動產價值的鑑估，最後會得到一個“權值”，這個權值的意思就是告訴你，你的房子占所有房子的價值比例。舉例來說，假設都市更新是一家股份有限公司，你的權值就是你的持股比率，如果是2%，也就是說假使公司今年賺100億，你就可以分到2億。

但是都市更新前的舊房子和都市更新後的新房子完全不一樣，所以估價的程序總共會分二次，第一次是針對都市更新前的舊房子進行估價，第二次是針對都市更新後的新房子進行估價。

第一次估價的目的是要告訴你，你的房子占全體房子的權值是多少，就類似計算出你的持股比例。

第二次估價的目的是要告訴你更新後的新房子值多少，就類似告訴你公司今年賺了多少錢。

假使新房子的價值是100億，而你更新前的權值是2%，那你就可以分到2億的房子，如果低於2億，你就可以領補償金；如果高於2億，你就要貼一點錢。估價師會針對新房子每一個樓層和每一個位置估出一個價格，例如四樓一坪80萬，五樓一坪85萬，六樓一坪90萬。四樓景觀較好的位置貴一點是83萬，四樓景觀較差的位置便宜一點是78萬，樓上以此類推。房子的坪數*每坪的定價再加上車位的價錢就是房屋的總價，只要你選的價值不要超過2億都不會有找補的問題。

如果你的房子要大一點，你就可以選擇低樓層或景觀較差的位置。因為單價較為便宜，所以坪數自然就較多。

如果你的景觀要好一點，房子的坪數可以小一點，你就可以選擇高樓層或景觀視野要棒的位置。因為單價相對較高，所以坪數自然就較少，除非你願意再貼錢多買一些坪數。

以上就是參與自力更新的選屋模式，估價師會對更新前和更新後的房子分別進行估價，大家再根據估價師給各位的權值，作為將來選屋的依據。簡單的說，更新前估價就是告訴你將來可以選多少錢的房子，更新後估價就是告訴你新房子每個樓層或每個位置分別是值多少，有差異的地方就進行現金找補。

不過為了公平起見，政府規定必須要同時找三家估價師事務所進行估價，因為每個估價師的觀點都不一樣，估出來的權值也會不一樣，大家再以最能為大家所接受的那位估價師的估價報告為準，將來送政府審查的時候，也會把該份估價報告書一併送審，因為政府也會審查估價報告書有沒有問題。

都市更新成本並非一定都要跟銀行借錢，如果住戶財力雄厚也可以選擇自行出資。

例如：總成本是10億元，總共有10個屋主，每個人的權利價值個十分之一，也就是要各自負擔1億元。每個屋主都可以有三個選擇，一、把房子拿出來預售，然後把預售價款拿來償還重建成本。

二、自行出資，然後把原本要賣的坪數留下來，將來就可以分到更多坪數。

三、把貸款變成房貸，把原本要賣的坪數留下來，將來就可以分到更多坪數。

自力更新的選屋分配可以用這個簡單的圖表來解釋。

更新前價值圖表：

紅色+綠色的部份就是都市更新的總成本(共同負擔)。

實施者提供專業技術服務參與本都市更新案。

銀行提供專案融資參與本都市更新案。

住戶提供土地參與本都市更新案。

更新後價值圖表：

紅色+綠色就是都市更新總成本會以折價抵付的方式償還。折價抵付就是先把房子透過預售的方式或是住戶自行出資。

藍色的部分除了原本的土地價值有多了都更增值，因為新房子的房價絕對比舊房子的房價還要高，整體價值當然就會跟著水漲船高。

進行找補程序圖表：

灰色的部份(共同負擔)就是前面提到的折價抵付。折價抵付就是先把房子透過預售的方式或是住戶自行出資。

藍色的部份就完全歸住戶所有，住戶不用再額外付給建商一筆錢，也就是郝市長所說的，自己的錢，自己賺。

橘色的部分主要是用來進行雙方找補，因為每個人可以分到的坪數也許是33坪、35坪、42坪、41.2坪，但是蓋房子必須要有一個統一的標準，因為每個樓層的面積和範圍是固定的，所以將來也許只能提供30坪、35坪、40坪、45坪的房子供大家選屋分配。33坪的假使選30坪，就必須得到一筆找補金(3坪*100萬/坪=300萬)；假使33坪選35坪，就必須付出一筆找補金(2坪*100萬=200萬)。因為選屋的時候一定會發生找補情況，所以會先預留一筆找補金供住戶自行找補。

都市更新最讓人擔心的問題就是，“房子拆掉了，如果蓋不起來怎麼辦？”這個問題不只住戶擔心，銀行更擔心，承包工程的營造廠和建築師也很擔心。住戶擔心的是拿不到房子，銀行擔心的是收不到錢，營造廠擔心的是拿不到工程款，建築師擔心的是拿不到設計費。

解決這個問題最好的辦法就是辦理信託。

自力更新在跟銀行辦理專案融資的時候，同時要辦理三樣信託，分別是“產權信託”、“資金信託”和“起造人信託”。對銀行來說只要辦理完這三項信託，整個案子的風險就變得非常非常低。

什麼是產權信託？

產權信託的目的就是要讓房子可以一路蓋到底，不用擔心蓋到一半卻發生住戶因為私人債務或繼承因素，而被法院假扣押，造成建築必須停工的風險，這時候就發生房子蓋不下去的風險。

住戶先跟銀行簽訂信託合約，把所有權過戶到銀行名下，等房子蓋完之後，銀行再依據信託合約，把所有權再過給住戶。因為蓋房子的期間，所有權人是銀行不是住戶，所以就算住戶因為私人債務或繼承因素，對工程進行完全沒有影響，等房子完工交屋後，銀行把產權過給住戶後，住戶再自行解決自己的問題。

什麼是資金信託？

資金信託的目的就是要讓貸款可以全程在銀行的監控之下，避免被實施者挪為他用，以致於房子蓋到一半沒有錢而停工，這時候就發生房子蓋不下去的風險。

銀行為了辦理資金信託，會特別開一個信託專戶，跟這個都更計畫有關的錢完全都在這個專戶控管進出，不會把錢匯到實施者的戶頭，以免發生實施者落跑走人的風險。為了節省貸款利息，銀行不會把錢一次就全部撥到這個專戶，而是先給一個約定貸款額度，然後再根據需求，用多少撥多少，暫時用不到的錢就不會有利息。反正蓋房子也是分階段給錢，不可能一次就把錢全部交給對方。

銀行會委託專業的建築經理公司負責監督整個工程的執行狀況，經查驗後，房子蓋到哪個階段才撥哪個階段的錢，錢都是直接進到廠商的約定帳戶，房屋預售價款也是全額存到該信託專戶，銀行不用擔心資金會被實施者挪用情事發生。

什麼是起造人信託？

起造人信託的目的就是要讓工程不會因為營建包商間的財務糾紛而讓工程整個停擺，銀行把錢撥給營造廠之後，營造廠會不會把錢再發給他的下游包商？因為下游包商都是工程先做，等做完之後再跟營造廠請款。一旦營造廠因為包商間的財務糾紛而讓工程停擺，這時候就發生房子蓋不下去的風險。

起造人信託就是防小人不防君子，工程開工前要求營造廠簽署無條件自願放棄工程所有權利合約，要求營造廠遵守事先約定的相關但書，如果因為營造廠的關係而讓工程停擺，營造廠不能主張對已施工完成的建築物具有所有權，必須無條件的放棄，如此一來，銀行就可以快速的找到新的營造承包商進場繼續施工，確保工程可以如期完工。而不用為了要協調原營造廠放棄其相關權利而必須進行曠日廢時的司法程序。

有了這三道關卡的嚴格把關，銀行就完全不會擔心會有房子蓋不下去的問題，銀行都不擔心了，住戶還有什麼好擔心的呢？

房子拆除重建面臨的第一個問題就是“錢”，雖然錢不是萬能，但是沒有錢卻萬萬不能。不管是跟建商談協議合建或是採自力更新模式自地自建，最終都還是要去跟銀行借錢，就算是上市上櫃建商也都是如此。

銀行不會管你是協議合建或自力更新。因為銀行在意的是“借款風險”而不是實施者是建商或住戶，所以銀行重視的是你的都市更新事業規劃案是否做得非常好，只要規畫案做得好，對銀行來說就是低風險，銀行借款的意願自然就非常高。知名建商對銀行來說根本就無足輕重，因為過去有太多上市建商無預警宣布倒閉，讓銀行承受了好幾百億的呆帳，所以現在銀行最重視的還是你的都市更新事業計畫是否是低風險。

自力更新的重建資金也是透過跟銀行融資貸款，以“都市更新專案融資”的名義申請，第一銀行和合作金庫對於專案融資放款意願就非常積極。但是借了錢要怎麼還？很簡單，就是把一部分的房屋先拿出來預售，如果重建費用要9億，那就把預計興建的100間房子，先拿30間房子出來預售，1間賣3000萬，30間就有9億，然後再把這9億預售的錢拿來還給銀行，房子蓋好交屋的時候，跟銀行借的貸款也就還得一乾二淨，只要規畫案做得好，讓銀行對這個開發案有信心，銀行根本就不擔心這筆錢借出去會有收不回來的風險，銀行都不擔心了，住戶還有什麼好擔心的呢？

建商合建的重建資金也是透過跟銀行融資貸款，以“土地融資搭配建築融資”的名義申請。假使建商和住戶談成的條件是五五分或六四分，建商會要求住戶先把50%或40%的土地先過到建商名下，建商再用這50%或40%的土地作為銀行貸款的擔保品，如果將來房子蓋不下去，損失的是住戶而不是建商。就算建商一樣是用預售的方式，把一部分的房子拿出來賣，但是預售的錢並不一定會拿來償還貸款，也許成了建商的短期周轉金，一旦財務槓桿操作失利而無法償還銀行的貸款，對於住戶的影響將非常巨大。

如果都市更新之後沒有利潤，為什麼要都市更新？

土地是地主的，資金是銀行的，利潤卻是建商的？