青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

近年來的台北房價就像一顆洩了氣的汽球一飛衝天。人民的收入成長幅度和房價飆漲幅度簡直是天差地遠，很多要錢不要命的拼命三郎沒日沒夜的工作，希望能早一點存到換屋標的的自備款，無奈當他自備款達成設定的目標之後，換屋標的的房價卻已經又漲了好幾番。這時候他才恍然發現，他現在雖然比當年有錢，但是卻要從原本的淡水河右岸遷居到淡水河左岸，一股發自內心的無名火油然而生，那些年的打拼就是為了買一個新家，但如今一切都已經化為一江春水向東流，就像飛出全壘打牆的球和變了心的女朋友，再也回不來了。

所謂星星之火可以燎原，綜觀古今中外，多少個帝國王朝都是因為忽略千千萬萬人民的心中怒火而慘遭推翻誅殺。當政府看到每個人民都手持汽油桶和高舉番仔火，一場鬼哭神嚎的公義大戰一觸即發。為了避免無名火在全島遍地開花，政府終於喊出了居住正義這句史上最完美的選舉口號，然而就像一隻沒有頭的蒼蠅，政府顯然不知道該從何處著手，政府天真活潑又可愛的以為手裡拿的是一支萬能滅火器，但卻不知道滅火器已被移花接木的替換成陳年高粱。最後政府大陣仗的一字排開高喊『透過都市更新來實現居住正義』，這句低能兒都會譏笑對方白癡的口號，喃喃自語說：別人笑我太低能，我笑他人看不穿。

很顯然的是政府完全沒有抓到問題的重點。人民今天不是抱怨房子太老舊不能住，人民抱怨的是房價太高，很多人就只有一間房子，房價是高是低對其根本就沒有影響，房價再高他也不可能拿出來賣，因為房子賣掉了他要住哪裡？但是當他要換屋的時候或是兒女結婚要買房的時候，被建商和投機客過度炒作的超泡沫房價變得高不可攀，最後就算他把老房子賣了，還是要被迫去承受更多的房貸，甚至於根本就買不起自己住了三十幾年的社區。

如果房價沒有被建商和投機客炒作，他不但可以輕鬆自在的依生涯需求換屋，子女結婚買房也沒有壓力，就算他把老房子賣掉之後，頂多只是增加少許房貸，他還是可以在自己住了三十幾年的社區買到自己想要的房子。就像那位低能兒講的，大家都以為自己從高房價得到好處，卻不知道其實是受害最深，因為高房價的最大獲利者是建商和投機客而不是普羅大眾，房價炒的越高，他們賺的越多。很多人就像是溫水裡的青蛙，天真的以為廚師擔心他們的洗澡水變涼，所以才好心的加熱這鍋溫水，就像房價一樣，隨著溫度的上升，青蛙的臉也開始由綠變紅，最後成了這位廚師豐盛的座上佳餚。如果青蛙早知道，也許就不會淪落到被加油添醋和開腸剖肚。

政府希望透過都市更新來增加市場供給，進而造成供過於求，房價也因此下滑，同時幻想都更的抵費屋售價會平易近人。感覺就好像台塑汽油每公升降價5元，台灣中油越沒有跟進，坐視辛苦打下的萬里江山被台塑蠶食鯨吞。就算是比低能兒還笨的低能兒都知道那是不可能的事情。

事實上都市更新對於高不可攀的房價是火上加油，原本的住戶是換到了一間新房子，但是抵費屋卻大肆炒高了區域房價，況且都市更新的更新標準和推動十分艱鉅，把“新增房屋市場供給”寄望於都市更新簡直就是緣木求魚。都市更新只是讓建商新增一個炒地皮的機會，不管合建分配比是高是低，唯一不變的就是抵費屋或建商分得的坪數，絕對是開出區域新天價，在中古屋的比價效應下，區域房價便會大幅上揚，讓原本就買不起的人更加買不起，買得起的人也變成買不起。“都市更新的最終得利者是建商和少數住戶而不會是千千萬萬的人民”，所以高喊透過都市更新來實現居住正義根本就是狗屎，連低能兒都嗤之以鼻，腦袋正常的人會相信嗎？

走完了前二步，第三步就非常重要，生死存亡就看這一刻。

都市更新事業概要通過公告後，

政府規定半年內，就要將都市更新事業計畫送審，

可以申請一次展期，再延長半年，前後加起來共一年。

為什麼要做都市更新事業計畫？

政府透過都市更新事業概要知道你的規劃概念之後，

接下來就要知道你要如何落實。

這時候，你就要請建築師針對基地條件進行規劃設計，

建築平面圖、立面圖和透視圖都要逐一呈現。

這時候，你就要請估價師進行更新單元建物土地估價，

每一位住戶的更新前和更新後權值都要數據化，

這個權值將做為將來權利變換計畫換算基礎，

決定你將來可以分到多少坪和什麼樓層的房子。

這時候，你要針對如何達到獎勵項目的做法明確化，

都更獎勵不是政府免費送你的，而是做多少給多少，

每項獎勵背後都有很多但書，要求你要做到哪些事情，

如果你要申請綠建築，那就要說明你要怎麼實現計畫，

如果你要申請建築設計獎勵，那就要在圖說徹底呈現，

如果你要申請處理違章獎勵，那就要說明你的安置計畫，

如果你要申請捐公獎勵，那就要在圖說資料徹底呈現，

如果你要申請容積移轉，那就要取得容積移轉證明文件。

政府會依據你的事業計畫內容來決定要不要給你獎勵。

不過還有一個關鍵就是同意門檻要達到規定比例，

事業計畫同意門檻可細分成兩種情況，

第一種情況是政府主動公告劃定，

門檻標準是建物土地所有權人超過五分之三，

建物土地所有權比例超過三分之二。

第二種情況是住戶自行申請劃定，

門檻標準是建物土地所有權人超過三分之二，

建物土地所有權比例超過四分之三。

如果門檻達到了，事業計畫也做好了，那就大功告成。

一旦審查通過並公告實施後，都市更新就完成了一半。

接下來就是權利變換計畫的送件，

權利變換計畫可以跟事業計畫一起送或分開送，

因為權利變換計畫和都更獎勵值息息相關，

如果住戶不管最後獎勵值是多少，都願意依照約定權值選屋，

那麼權利變換計畫就可以和都更事業計畫一起送，

如果住戶要確定獎勵值到底是多少，再決定要不要進行都更，

那麼權利變換計畫就可以和都更事業計畫分開送。

權利變換計畫和都更事業計畫的差異是沒有同意門檻限制，

只要調查大家願不願意參與分配意願就可以。

如果都更事業計畫和權變計畫都順利通過並公告實施，

都市更新就“暫時”宣告完成。

為什麼是“暫時”？

因為還有其他住戶不同意參加都市更新，

接下來就要協調尚未簽署同意書的住戶參加都市更新，

當所有住戶都同意參加都市更新之後，

都市更新才能正式宣告大功告成。

接下來就是準備拆屋重建，完工交屋後就可以搬新家。

劃定都市更新單元被政府通過並公告後，

接下來就要進入都市更新事業計畫概要階段。

政府為了加速都市更新的速度，特別設計了一個時程獎勵。

一年內送事業概要給7%的獎勵，

二年內送事業概要給6%的獎勵，

六年內送事業概要給5%的獎勵。

所以事業概要拖越久，時程獎勵值就越低，

差1%就是差好幾百坪，每個數字都是黃金。

為什麼要做都市更新事業概要？

事業概要的目的是要讓政府知道你要怎麼推動都市更新，

你大概要申請多少都市更新容積獎勵？

你大概要怎麼規劃未來的建築設計和規劃？

事業概要幾乎是概念的陳述，先讓政府知道大家的想法。

不過事業概要送審是有門檻限制的，

如果要申請郝市長的一坪換一坪再加一個車位的方案，

除了都更獎勵還要再搭配台北市老舊中低樓層都更獎勵，

都更獎勵是50%，老舊中低樓層都更獎勵也是50%，

兩者相加剛好100%，這樣才有機會一坪換一坪再加車位，

這個方案的同意門檻是土地和建物所有權比例要超過50%。

如果不想申請老舊中低樓層都更獎勵，

同意門檻只要達到土地加建物所有權的10%就過關。

事業概要送審通過並公告後，

都市更新就正式跨出了成功的第一步，

好的開始是成功的一半。

都市更新的第一步就是要跟政府申請自行劃定為都市更新單元，如果沒有通過政府的審查，都市更新幾乎就是空談。

那麼要如何通過政府的審查，首先要確定你們的更新單元是危險建築(海砂屋或輻射屋PS凶宅不算)還是一般建築。

如果是危險建築必須取得政府的相關證明，因為凡事都要講求證據，同時更新單元內要有超過八成的人都同意進行都市更新，否則就不要再幻想都市更新這件事情。

如果是一般建築必須通過政府規定的14項審查指標當中的其中3項，否則就請你把都市更新這件事情忘了吧！如果一切都符合，只要由其中一名住戶擔任發起人，就可以直接跟政府申請自行劃定為都市更新單元。

當政府通過並公告該地區為自行劃定之都市更新單元，接下來就是推動都市更新順利進行的漫長旅程，最快也要二年後，才有機會見到第一道曙光。

學生：房子能蓋多高？

老師：房子的建築高度和基地條件、周邊道路寬度和公園綠地面積有相對關係。

學生：都更獎勵增加那麼多容積，那建築高度是否也有放寬？

老師：都更獎勵的建築高度的確有放寬，一般開發案的建築高度是以1.5倍面前道路路寬+6公尺，商業區得放寬到2倍面前道路路寬+6公尺，但是都更案卻是5倍面前道路路寬，足足比一般開發案多了好多高度。

學生：面前道路路寬計算標準是什麼？

老師：一般都是以基地面臨最寬的巷道做為基準，一般開發案是以道路最邊緣，而都更案是以道路中心線。例如八米巷，一般開發案是(1.5*8)+6=18，而都更案是5*4=20。如果道路兩旁有已開闢完成之人行道，人行道寬度也要算進去，視同面前道路寬度。

學生：如果道路中間有河流或林蔭綠帶，那面前道路又要怎麼計算？

老師：有二種算法。假設基地前面的道路寬度是甲而對面的道路寬度是乙。一、把二邊的道路寬度相加(甲+乙)，不含河流或林蔭綠帶寬度，一樣是1.5倍路寬(甲+乙)+6公尺，不過最大不得超過2倍的甲+6公尺。二、基地面前道路寬度甲+河流或林蔭綠帶寬度，計算式變成1.5倍路寬(甲+河流或林蔭綠帶寬度)，不過最大不得超過2倍的甲+6公尺。

學生：如果基地對面有公園呢？

老師：有二種情況，如果基地前面的道路是計畫道路，就依前面所說的第二種算法辦理。如果基地的土地界線剛好緊貼著公園，那麼就是以1.5倍的公園寬度+6公尺計算。不過法令有規定，基地面臨公園的長度不能小於25公尺，若基地符合25公尺標準但有25公尺沒面對公園，原則上基地向旁邊延伸30公尺內的部分都可以比照辦理，適用一樣的建築高度。不過政府對公園面積的大小也是有規定的，公園的寬度和深度都要超過25公尺且面積要超過5000平方公尺，如果公園面積太小是不適用的。

學生：政府為什麼要限制建築高度？

老師：限制建築高度主要是要保障“鄰地的日照權”，使鄰地在冬至日至少可以享受到1小時以上的有效日照，而不會受到建築日照陰影的影響。

學生：那如果建築高度超過標準怎麼辦？

老師：有二種解決方法，一、高樓層部分向內退縮，避開高度削線，就像一個直角三角型，只要不超過三角型的範圍都可以無限向上延伸，只是越往上面，面積會越來越小。二、如果要維持面積一致性，高樓層不想退縮，那建築物量體就向內推縮，增加面前道路寬度淨寬度，這也是為什麼新光摩天大樓和台北101要留那麼多空地的原因。不過法令對高度的最高上限是有明文規定，就是不能超過當地管制航高，避免危及到飛機的正常起降。

學生：所以只要我的基地其中有一條面前道路寬度夠寬，我的基地就可以蓋得一模一樣高，完全不受其他相鄰道路的限制？

老師：這個說法只說對一半，這個高度並非一體適用，而會分成二個區塊，第一個區塊是從土地境界線向內延伸30公尺的部分，這個區塊的高度完全不受相鄰其他巷道的影響。第二個區塊就是30公尺以外的區域，這個區域有一部份要受到相鄰巷道的限制，扣除這些部份之後，其餘部份才能比照第一個區塊一體適用。相鄰巷道中心線向內延伸10公尺的範圍是以1.5倍路寬(該基地側面對的道路寬度)+6公尺，同時從相鄰巷道中心線向內延伸1.5公尺的範圍其建築高度不得超過9公尺。以上都是一般開發案的算法，如果是都更案則要看基地面積有沒有超過500平方公尺，若有超過則寬度從10公尺變成12公尺，若低於500平方公尺，則從10公尺變成11公尺。

不過建築高度如果超過50公尺或16層樓，政府就認定為高層建築。超過50公尺的退縮方式另有一個計算公式：就是該樓層高度到達地面的總高度之平方根，然後再除以2。例如：高度70公尺，70公尺的平方根是8.367公尺再除以2就是4.18公尺，也就是說該樓層的外牆要像內退縮4.18公尺，多出來的部分就是露臺(權狀不能登記)。

都市更新可以採行二種方式，分別是協議合建和權利變換，二者之間的差別就在於同意比率門檻和節稅措施。協議合建的同意比率比權利變換還要高，且完全沒有節稅獎勵措施。但是建商為了從中牟取更大的開發利潤，往往希望用協議合建的方式跟住戶合作，權利變換只是形式上用的，目地就是透過假都更的方式跟政府爭取更多的容積獎勵。

政府對於權利變換計畫的內容項目和費用編列有非常嚴格的規定，目地就是為了保障住戶不要被不肖的實施者蒙蔽，然而建商為了牟取自己最大利益，心中早已擬訂了二套劇本。

第一套就是讓住戶對權利變換失去信心，建商會在權利變換的管理費用項目大灌水，然後故意將未來銷售售價格低估，讓失真的權利變換共同負擔看起來一點也不吸引人，於是住戶就只好選擇和建商協議合建，少了政府監督機制並排除住戶的參與權，建商就可以竭盡全力的朝著對自己最有利的開發方向來規劃。

第二套就是完全依照權利變換計畫來推動，不過會在共同負擔項目的管理費用大灌水，賺取超額和超賣雙利潤，除了成本大灌水之外，建商還會故意低估更新後房屋的價格，當將來賣出行情價的時候，又可從賺取超賣的價差。尤其是當都更整合碰到公有地的時候，權利變換計劃更是建商的最愛，反正公有地又不會講話，絕對會狠狠的海削一筆。

所以當住戶拿到建商提供的權利變換計畫和估價報告書的時候，不要輕易相信你眼前看到的數字是對的，絕對要多看多問多比較，不要呆呆的把自己賣了還開開心心的幫對方數鈔票。

都更單元的劃定是一門學問，關係到這個案子將來是否可執行，這裡要探討的並不是住戶整合問題，而是更新單元對施工的影響。地下室工程是整個營造工程最重要並令人擔心的部分，尤其是都市更新案往往都是開挖到地下4~5層，為了避面突發狀況，造成營建成本狂飆而影響整個權利變換計畫，一般都是希望工地越方正越好，連續壁安全支撐好規劃以及工程進度好控制。

相對的在劃定更新單元的時候，就要盡量讓更新單元維持一個方正狀態，不方正的基地絕對會潛藏許多超乎想像的風險。再來就是要對更新地區的地質做徹底研究，因為地質越差的環境，地下室的施工成本也就越高，必須審慎評估營建工程是否會發生不可控風險。例如：天母地區的地質都非常鬆軟，很多工地的地下室開挖都吃足了苦頭，像天母某百貨工地，地下室開挖到一定階段之後，竟然發生了連續壁擋土牆崩坍意外，造成整個地下室又要額外投入一筆營建費用。都更案的每筆預算都是有限制的，多花一塊錢，住戶將來分配的價值就會少一塊錢，所以為了規避風險，都更單元劃定的時候絕對要多費心思。

由於政府的政策是希望公有地能主動參與都市更新推動，所以很多人總是天真的以為都更只要是碰到公有地就萬事OK。

但是事實卻不是如此，當初天真樂觀的這群人，一旦開始和公有地管理機關交涉，保證會吃足苦頭，且深切的體認到何謂五千年官場文化和官僚氣息。公有地不參與都更的原因，說穿了就是擔心被戴上一頂賤賣國家資產、官商勾結、圖利他人的大帽子，因為過去的都更案例確實也是如此，沒有主導權的公有土地，往往任由開發商肆無忌憚擺佈，曾有知名建商想以小吃大的經典案例，建商以50坪的私有地，強迫500坪的公有地參與都更，再從中上下其手，獲取好幾個億的超額利潤。所以目前公有地對於是否要參與都市更新，態度已經今非昔比。

套句公家機關名言：多做多錯，不做不錯。有些公務員的心態是但求能夠平安退休。所以當都更單元碰到公有地的管理機關，就要有和這些機關長期抗戰的心理準備，絕對不是想像中的對方一定會配合參加。不過如果實施者真的用心地提出一個以對方利益為考量的規劃案，讓對方覺得參與都市更新對其是有好處的，且不會有被人背後指指點點的風險，也許公有地對都市更新還是抱持著樂觀其成的態度。

都市更新單元劃定和事業概要及事業計畫之間最大的差別，就在於單元劃定是完全不需要住戶的同意書也沒有送件門檻比例。原則上只要由更新單元內的其中一名住戶擔任發起人即可，不過都更單元劃定申請還是有一定的準備作業要完成，例如:都更單元的指標評估，如果連申請的資格都沒有，接下來一切都是白談。

不過近來常常發生很多住戶抗議在未被告知的情況下，竟然被少數人給公告劃定為都市更新單元，所以政府採取了亡羊補牢的新政策，就是要求申請劃定都更單元的時候，必須先舉辦一場公開的說明會，而且要通知劃定單元內的每位住戶參加該場說明會，並把當天的會議記錄做為申請的必要文件之一，如果絕大多數的住戶都是堅決反對的，那麼政府就要審慎評估是否要同意這個更新單元劃定案成立。

都市更新實施方式非以拆除重建為唯一選擇，涉及古蹟或歷史建築物時，得以「整建維護方式」修繕保存，達成新舊建築物融合

都市更新處表示，由於都市更新目的是要讓城市永續再生、文化資產與歷史記憶都是推動都市再生工作的重要元素，不論過去、 現在乃至未來，在更新案審議對文化資產的保存都相當重視，故本府受理民間申請都市更新案時，均先清查範圍內是否有已公告之古蹟、歷史建築與老樹，對於可能有文化資產價值的建築物、老樹，均會同本府文化局進行鑑定與保存。

依都市更新條例規定，更新實施方式包括：重建、整建及維護方式進行，非以拆除重建方式為唯一選擇，故更新單元內涉及古蹟 或歷史建築物時，得以「整建維護方式」修繕保存，達成新舊建築物融合共存，增進生活居住之品質，進而成為該區之重要地標，且 辦理都市更新過程實施者（建商）對於古蹟或歷史建築物進行修繕或保存支付之費用亦可以申請容積獎勵，目前已有內湖區內湖庒役場古蹟採都市更新並朝整建維護方式保存之案例正興建中，更新完成後將可達成達成新舊建築物融合共存之目標。