住宅供給 北市缺最大

中央銀行查獲壽險業者違反房市選擇性信用管制措施，準備近日開罰。法人表示，存款利率仍低，抗通膨需求依舊。央行先前查獲一家壽險公司違反房市選擇性信用管制措施，準備近日開罰，此為這項信用管制措施實施以來首例。

法人表示，為穩定房市，央行去年6月開始採取「針對性的審慎房市措施」，對大台北部分地區房貸成數限制，第2棟的上限是7成，去年12月再降為6成，並擴大適用地區。雖然政府持續打房，甚至央行準備對壽險業者開罰，但是市場上定存利率僅1.13%，預期2011年消費者物價指數 (CPI)成長超過1.5%，在負利率時代，民眾抗通膨保值購屋需求不斷。

法人表示，預期兩岸經濟協議 (ECFA)效應逐步發酵，以及大量熱錢仍停留在亞洲，民眾仍看好房價上漲至2012年，政府持續釋出各種打房政策，對房價壓抑恐將受限。

全球性通膨警告四起將刺激房市避險型客戶購屋需求。為減緩通膨壓力，政府將升息以待，利率轉高將影響民眾購屋意願。通膨對房市可說好壞參半。

中信房屋胡佩蘭表示，隨著各主要經濟預測機構紛紛發出全球性通膨警告，預告2011年將掀起一波全面性的通膨潮。而通膨對於房市的影響，是否會帶來2008年金融風暴般的震撼彈相當受關注。觀察近10年來油價、消費者物價指數及全國買賣移轉棟數的關聯性來推估，通膨效應將刺激房屋市場避險型客戶的購屋需求。

不過，這波全球性通膨問題並不全然對於房市都是正面的影響，胡佩蘭說，根據中信房屋宅指數的調查，2011年影響購屋意願的主要因素除了高房價以外，通貨膨脹及利率調升名列前茅。不論是實質上對民生經濟產生重要的變化影響，或只是微幅改變現狀但造成心理上的消費意願萎縮，都將成為不利房市交易的可能因素。

中信房屋宅指數的調查中，3成以上民眾認為只要一升息就會影響購屋意願，這項數字顯示就房市來看，民眾升息的抗壓力顯然微弱。近期總體經濟的情勢來看，中央銀行在3月升息的可能性偏高，幅度至少半碼起跳，而全年升息幅度有多少，應該是左右今年房市變化的重要指標。

最近有一項跨國性的房地產調查顯示，台北的房價高、但是房屋租金低；這跟其他國際大都市的情況很不一樣，原因是台北市很多房屋買賣、都是投資客買來炒作，市場供過於求，租金當然拉不起來。

想在台北市買房子，但是看到上千萬的房價，實在買不起，只好選擇用租的，因為房價高、但租金低！英商人力資源公司公布2010年居住報告結果顯示：東京是亞洲租金最貴的城市，台北市則名列第13名，但租金投資報酬率上，東京可達7％，台北市卻只有1％。

學者表示，台北市會有高房價、低租金的現象，就是因為買賣多屬炒作與投資性質，民眾買房多半屬於投資，在台北市租屋人口是固定的，供過於求，租金當然相對便宜.根據房仲估算，以目前台北市大安區20坪房子來說：一個月一坪平均租金1千到1400元，20坪月租2萬到2萬8千元，但平均房價一坪55萬到65萬，要買20坪的房子就要1100萬到1300萬元。

儘管台北市目前是租比買划算，但台北比起東京雖然租金低，但租屋品質卻比不上，主要是因為租屋市場管理制度不夠完善，政府要建立租屋制度，不僅加強硬體設施外，還要有專責單位處理租屋糾紛，才能讓租屋者有好的居住環境。

如果說高房價起因於財團囤地，聯邦集團林榮三近卅多年來在新莊默默購入大批土地。新莊副都心房價每坪飆漲到五十萬，地方人士說，「新莊人買不起新莊房子，這不是很諷刺嗎？」

新莊副都心近年來土地價格炒翻天，看似財團建商各顯神通、各自購地，但當地人都知道林榮三才是最大地主，早在民國六十七年左右，林在當地四處收購農地，平均每坪價格五百到兩千元不等，地方人士說「當年中港路底全是水田，買地就拜託農民划船在四周插上紅旗子，就能看出土地多大。」地方人士說，林榮三買地是有專業的「牽勾仔」幫忙，地方人士說，有位綽號「Ｘ吉」的兒時玩伴負責幫他牽線買地，人家不要的低窪水田，林榮三全部收，卅多年下來成為新莊副都心最大地主。

據了解，林榮三太太林張素娥名下土地，至少超過一萬坪，如果加上登記在其他親戚名下土地，囤積了大量的土地，以每坪兩百萬元計算，市價超過數百億元。

財團囤地炒作，造成房價水漲船高，如今新莊副都心房價每坪漲到五十萬，周邊更充斥一大片未開發，卻被炒上天價的素地，不少地方人士說，「新莊人買不起新莊房子，這不是很諷刺嗎？」

地方人士認為，未來只能寄望新北市府大刀闊斧，重新恢復課徵空地稅，遏止財團建商炒作房地產歪風，藉此加速重劃區開發，增加供給降低房價，才能讓小老百姓安居樂業，否則將成了財團囤積土地、炒作房價的幫兇。

帝寶豪宅法拍創天價，不僅引起各方關注，也讓政府再加強控管房市投機的力道。根據房仲業者估計，十二月台北市及新北市豪宅交易量將較上月量縮約4%，交易量雖仍平穩，但已連兩個月走緩，平均單價更走揚不到2%，顯示央行祭出的一些措施，讓房市短期投機套利空間並不大。

房屋市場抬價風再起，由於豪宅具領先指標意義，政府為避免民眾購屋負擔增加，近期陸續祭出各項嚴厲的查稅、課稅、大幅調高土地公告現值等調控措施，大幅削減市場投機氛圍。

從永慶豪宅事業部統計發現，十二月市中心豪宅佔整體大台北豪宅交易比重僅38%，是今(99)年以來，佔豪宅交易比重首度滑落40%以下，市中心屋主惜售與開價過高狀況，已導致買方追價不及，將不利豪宅市場長線發展。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，以近兩個月大台北豪宅交易分別量縮約7%及4%，台北市、新北市豪宅價格漲幅更不到2%來看，顯示現階段許多資產大戶進場前多會再三思考，並不盲從躁進，短期投資客及屋主想投機套利空間並不大。

葉國華認為，豪宅不斷看漲，除價格創出天價外，九月底央行僅升息半碼，對於民眾購屋負擔影響極微，加上兩岸經貿開放前景持續看好，都是這波豪宅熱的主因。

但近期政府為避免豪宅飆漲，使市場投機風氣過度盛行，陸續祭出更多打房政策，包含針對頻繁交易的投資客加強查稅、大幅調高土地公告現值、預計開徵豪宅稅等，似乎大幅降低市場過熱投資氛圍。

不過，葉國華分析，依照近期國際趨勢來看，台灣近期有兩岸ECFA即將於明年初生效，以及美國持續推出低利寬鬆貨幣政策等兩大利多，預期市場資金將持續湧入亞洲新興國家，這波資金潮短期內不會結束，未來國內房地產景氣長期走揚機會大，豪宅產品更將可能優先受惠。

轉載自卡優新聞網

豪宅交易關鍵時刻取決於台灣金服明年一月份及將再次舉辦的仁愛帝寶拍賣會，如果屆時價格無法再創新高或是投標價低於底價，對於豪宅市場買氣將會造成非常巨大影響，短期內豪宅要再創波段新高機會微乎其微。

不過信義區的信義雅緻別墅倒是一個參考價值更高的指標，因為其產權清楚沒有任何占用問題，若順利高價標脫，將可抵銷仁愛帝寶對豪宅市場造成的衝擊。整體而言，預期豪宅市場依舊是短空長多，地段好的豪宅仍舊是高資產客戶群收藏的重要指標。

營建署今天公布最新住宅需求動向調查，結果顯示，有五成三的已購屋和打算購屋者，認為房價不合理，其中，在六個接受調查的都會區中，以台北縣、市認為房價非常不合理和不合理的比例最高，達到六成一左右。（陳鳳如報導）

營建署指出，從最新對住宅市場價格合理性的看法調查結果來看，受訪者認為房價非常不合理和不合理的比例達到五成三，在六個調查的都會區中，認為房價非常不合理和不合理的比例，又以台北市和台北縣最高，達到六成一左右，顯示房價不合理持續是消費者的共識。

營建署表示，第三季調查的整體房價綜合趨勢分數為114.2分，未來趨勢分數為112.1分，由於房價趨勢分數200分是滿分，100分以上代表看好，顯示第三季購屋人持續看漲房價，不過，看漲幅度已經比上半年要小。

此外，對於兩岸簽署ECFA是否會影響國內房市景氣，有近四成的受訪者表示不清楚或沒有影響，認為短期長期都是利多的，約有一成七左右，其餘則是認為，利多和利空參半。

轉載自中廣新聞網

營建署的資料是否也透露政府應該拿出因應的住宅政策，不管是出租補貼、優惠房貸或社會住宅，都要有一個完整有計畫的可執行方案。

國產局繼97年標脫臺北市信義計畫區國有土地（A10）後，於今年10月15日分別推出位於臺北市、臺中市、臺南市、高雄市共9宗精華地段大面積住宅區、商業區國有土地招標設定地上權，經公告2個月後，除臺北市內湖區康寧路土地因故停標外，12月15日開標結果，共有24張投標單，標脫3宗，權利金決標總金額為新臺幣（以下同）32億8,292萬6,000元，較底價總額9億1,856萬4,965元，超出23億6,436萬1,035元。

 
最受各界矚目坐落臺北市大安區復興段2小段63地號國有土地，面積1,780平方公尺（約538.45坪），鄰近雙捷運站及SOGO百貨商圈，交通便捷、區位良好，果然不負眾望順利標脫，在8家競標中，由兆曜實業股份有限公司以權利金20億899萬9,000元得標，標脫金額高於底價8億3,741萬8,800元約 11億7,158萬元。

另外，結合公益限作學生住宅之臺北市大安區金華段四小段205-2地號等5筆土地，面積1,153平方公尺（約348.78坪），緊鄰中正紀念堂，附近大專院校林立，在15家競標中，由富邦人壽股份有限公司以權利金12億2,222萬2,000元得標，標脫金額高於底價2,944萬1,855元約 11億9,278萬元。

此外，不讓北市專美於前，位於臺南市中西區南門段三小段36、36-3地號2筆國有土地，面積2,069平方公尺（約625.87坪），緊臨永和醫院，由楊姓人士以權利金5,170萬5,000元得標，權利金底價為5,170萬4,310元。

本次國有土地招標設定地上權之存續期間為50年，得標人除應按決標價繳交權利金外，每年並應按土地申報地價年息3-5%繳納地租。
國產局進一步表示，在房地產景氣日趨熱絡之情形下，而臺北市精華地段土地難尋，南部地區國有土地首度以地上權方式標脫，亦顯示，中、南部民眾「有土斯有財」之觀念已較為鬆動，市場有較為接受國有地以地上權方式處理之趨勢。至於其他未標脫之臺中市、高雄市土地，雖亦位於該市精華地帶，是否因2都合併升格後，土地供給量相對偏多，或其他因素影響，致未受投資人青睞，有待進一步探討。該局將廣徵各界意見，深入瞭解各地市場需求，以重新檢討限定用途、權利金底價及市場需求等，作為日後業務規劃的參考。

 
配合大面積國有土地不標售政策，國產局積極推動國有土地招標設定地上權，期能在政府保有土地所有權之前提下，活化土地利用，提高運用效益。投資人更可以較低之土地成本取得需用之土地，有助發展單價較低之商辦或住宅設施，增加自用或投資誘因。該局將更積極規劃篩選交通便利、區位條件俱佳的國有土地辦理招標設定地上權，預定於100年第1季，繼續在北、中、南各推出2宗以上大面積精華地段土地，歡迎各界密切注意。

中國時報【管婺媛、單厚之／台北報導】

預售屋的雨遮、屋簷是否可以計坪計價爭議，從去年延燒至今，行政院長吳敦義上周親自拍板定案，確定雨遮、屋簷不可計價，但可部分登記所有權；雨遮可登記部分以不超過窗戶左右各五十公分、凸出寬度一百公分為限。內政部長江宜樺表示，內政部已經開始研擬新版的預售屋定型化契約，新制預計在今年五月一日開始上路。

為了保障消費者權益，避免建商利用雨遮、屋簷等虛坪灌水，內政部與行政院消保會從前年開始研擬預售屋買賣定型化契約可記載與不可記載事項，並於去年五月開始實施新版預售屋定型化契約，明訂主建物、附屬建物、共有建物必須分開別計價、登記。

原本內政部計畫在去年八月進一步限制，預售屋的雨遮、屋簷坪數不得計價與登記，但因建商反彈強烈、四處陳情而拖延緩議。經過數月協調溝通，上周吳敦義親自拍板定案，確定雨遮、屋簷雖可登記所有權但不得計價。

屋簷、雨遮不得計價，是江宜樺曾經宣示的重要政策，內政部在多方徵詢地政學者專家以及主要建商團體意見後，日前獲得吳敦義的支持，並確定具體方案。未來預售屋在買賣時，附屬建物中的雨遮、屋簷仍可測繪面積，並登記於所有權狀上，但是不得計價，也不得列入在定型化契約中。

江宜樺表示，由於過去雨遮並不納入建築物容積，在監察院糾正過的相關案例中，建商往往會在牆壁、窗戶外圍，建蓋一整排的雨遮，連沒有窗戶毋須遮風擋雨的地方也蓋，甚至出現如「土星環」一般環繞整棟房子的雨遮，再把這些「土星環」灌入整體建物坪數，以可使用面積的價格賣給消費者，這些灌水「虛坪」，不僅損及消費者權益，也引發買賣糾紛。

江宜樺指出，雖然政策未來容許雨遮納入登記，但同時也會將雨遮納入建物容積總量之中，並且要求核實登記、從嚴管制，只有在窗戶開口左右兩邊五十公分、向前凸出一百公分的遮蔽物，才能算是雨遮，並於測繪時登記所有權。未來如果建商蓋的雨遮超出範圍，不僅不能登記所有權，還必須計入容積之中，希望藉此維護消費者權益，也避免因此造成預售屋買賣糾紛。

江宜樺說，內政部近日內就會對外宣布新政策，並在徵詢消保會意見後，於兩個月內修改完成新版預售屋定型化契約，新制將於五月一日正式上路，屆時如有違法情事，就會根據《消保法》對業者開罰。

美國、日本、香港、新加坡等國家的所有權狀都只登記室內的實際使用坪數，開發商很難透過虛坪灌水來坑殺購屋人。然而台灣卻完全不是如此，政府長期故意放任開發商在權狀登記上巧立名目增加虛坪，創造出了公設比40~50%(若把雨遮也計算入公共設施)的台灣地政奇蹟，讓開發商合法地牟取數十億的驚人利潤，讓社會公平正義蕩然無存。經過監察院的糾正後，行政院開始約束開發商雨遮屋簷的計價方式，能登記但不能算錢，應該是多方折衷下的產物。不過本人認為台灣的地政登記制度應該還有重大改革，能登記不能計價應該包括公共設施，這樣才能跟世界無縫接軌。

很多人總是說台灣的房價跟亞洲鄰近國家相比很便宜，但是人家的權狀只登記室內實際使用坪數，完全沒有灌水的問題。反觀台灣的權狀，若把陽台、雨遮、露臺也歸類為公共設施，台灣每一間房子的虛坪高達45%~55%，所以台灣一坪100萬的房子已經等於日本一坪200萬的房子，但是台灣的薪資水準卻連日本的一半都不到，這種房價不是泡沫房價嗎？

〔自由時報記者劉榮、鄭琪芳／台北報導〕

台北市政府昨天拍板，自今年七月起，將公告徵收「高級住宅合理加價課徵房屋稅」，為國內豪宅稅創下先例，配合豪宅稅調整的「路段率」，房屋稅預計將加徵一．二至二．八倍，預估一年可為市庫增加三億元稅收。

豪宅稅法源確定通過，經北市稅捐處清查，目前北市符合豪宅定義住宅共三百八十九棟、一萬零一百六十八戶，房屋稅額度將調漲，豪宅稅將按月課徵，被課豪宅稅者明年五月就會收到稅單。

北市稅捐處昨天不願針對個案稅率說明，以被視為豪宅指標的「帝寶」為例，依最新公布的路段率二．五，房屋稅將增加二．五倍，幾處被課以最高稅率的豪宅，幾乎都坐落在信義區，例如位於松智路的「信義之星」。

為配合開徵豪宅稅，台北市「路段率」也將跟著調整，豪宅稅的課徵，除外觀豪華、每層戶數少，保全嚴密外，還有考量該住宅位居路段的交通便利性、商業化活絡程度，再加乘「路段率」。

北市府財政局局長邱大展表示，原則上只要同時符合「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少（採光好）、戶戶車位、保全嚴密與管理周全」八項標準的ＲＣ等級以上構造住宅大樓（不含商業大樓與別墅），即被認定為高級住宅（豪宅）。

北市稅捐稽徵處處長謝松芳表示，被定義為豪宅的住宅，房屋稅將以豪宅坐落地點所適用的路段率加價倍數以調高房屋標準單價。

以原本每坪需繳十萬元房屋稅的豪宅而言，依該豪宅所屬位置路段率不同，加徵豪宅稅後，每坪即約需繳納廿二萬至卅八萬不等的房屋稅。

謝松芳強調，對高級住宅認定，納稅義務人若不服所擁有的房屋被認定為豪宅，經總戶數三成以上連署提出，可向北市稅捐處提出申訴。

除了開徵豪宅稅，台北市同時也針對路角地（俗稱三角窗）店面加價課稅，開徵對象大約有九千多處，預計可為北市帶來一億多元的稅收。

三角窗店面 加價課稅

北市稅捐處表示，加價課稅的範圍，限位於六公尺以上巷道，營業用的一樓及一、二樓共用的路角地房屋，加價方式則按房屋所屬路段率，另外加一至三成計算。

另外，財政部昨天公告，調高台北市、新北市及高雄市的財產交易所得標準，去年在大台北及高雄市出售房屋者，今年就要多繳稅，以二一○坪的北市「帝寶」豪宅為例，要多繳四十多萬元的綜所稅。

財政部核定，去年財產交易所得標準，北市由房屋評定現值二十九％調高至三十七％，高市由十九％調高至二十％，北縣（新北市）轄下的「市」由十六％調高至二十一％；其他縣市則未調整，「市」維持十三％、「縣轄市」十％、「鄉鎮」八％。