青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

新房子最讓人為之詬病的地方就是公設比過高的問題，權狀40坪的新房子，公設比往往高達35~40%，室內實際使用面積往往只剩20幾坪。

公設比會變高不是沒有理由，公寓的房子因為只有一支樓梯和一樓的梯廳，所以權狀的坪數扣掉樓梯和梯廳之後，剩下的就是大家實際可以使用的面積。

但是新房子為了把可以蓋得坪數全數用完，再加上必須留設55%的空地，房子往往必須越蓋越高。所以根據法規的規定，就必須設置二台以上的電梯和二個逃生梯，再加上相關的機電設施，公設比自然就會變得越變越高。有些房子為了拉高房價，一樓必須規劃一個氣派豪華的接待大廳，甚至於要規劃一些公共設施來張顯房子的身價，這些也是公共設施的一部分，東加西減的結果，公設比不超過30%真的很困難。大家都希望自己新房子的房價可以越來越高，所以一樓和公共設施的規劃自然一樣也不能少，就好比機生蛋，蛋生雞的道理，總不能既要馬兒好又要馬兒不吃草。

不過因為都市更新都是以盡量分回原住戶目前室內實際使用坪為原則，所以就算公設比再高，對住戶而言並沒有任何損失，因為你室內的使用坪數並沒有減少太多。相對地公設比越高，你的權狀面積也越大，由於買賣是以權狀面積來計算，將來你要售屋的時候，房價自然也會越變越高。

早期的房子，最貴的是一樓，再來是頂樓，再來是二樓，最後才是三樓。一樓最貴的原因，就是因為一樓有前後院或地下室的使用權，頂樓第二貴的原因，就是因為頂樓有屋頂的使用權。

然而這個約定專有的使用權在都市更新之後，都將全數消失，因為新房子的頂樓不可能再出現頂樓加蓋，地下室全數做為停車場的空間，然而這個約定專用的損失，可以透過估價來解決，這也是為什麼一樓和頂樓的估價權值都會比較高的原因。

再來就是前後院的使用權問題，這個問題有二個處理模式，一個是住戶同意透過約定專用的方式由一樓全權使用，另一個是透過建築規劃的技巧，透過植栽的規劃，讓一樓保有一定的隱私權，但是不能再蓋圍牆占為己有。

一樓之所以會有這個問題，除了以前就是這麼使用之外，再來就是考量到隱私性和安全性，首先是隱私性，如果每個路人都可以看見家中的一舉一動，住在裡面真的非常不自在。再來是安全性，少了圍牆的屏障之後，一樓遭受宵小入侵的機會絕對比樓上住戶還要高。這也是一樓為什麼會希望有一到圍牆屏障的原因，不過依照目前的建築管理法規，約定專用權的部分必須取的樓上全體住戶的同意才可以，否則一樓還是不行擅自加建圍牆，把原本屬於大樓住戶的開放空間占為己有。

由於都市更新是同時把很多棟房子打掉重蓋，其複雜性遠遠高於單純的舊屋拆除重建，如何規劃未來新房子的數量及座向位置，就成了相當重要的課題。

都市更新的大原則是讓每個人都可以分到一間新房子，不會故意規劃大坪數的房子，而讓小坪數的房子不得不含恨離開住了好幾十年的土地。不過由於老屋拆除重建之後，必須適用新的建築法規，以前的建築是土地有多大就蓋多大，現在卻完全不是如此，假使你的土地是住宅用地，新法規就規定你必須留55%的空地做為開放空間，所以房子變成必須越蓋越高，很多原本住三樓的住戶，將來可能變成會住到五樓或六樓。

再來就是房屋座向和一樓的問題，由於座北朝南是國人偏愛的房屋座向，但是新房子這個符合這個方位的也就只有那幾戶，為了避免選屋上的糾紛，原則上是依據更新前的座向做為將來選屋的標準，更新前朝南的就選朝南的，朝東的就選朝東的，這樣就比較沒有誰吃虧的問題。再來是一樓問題，由於一樓是整棟房子價格最貴的樓層，為了讓其同意參與都市更新，原則上都盡可能讓其將來也可以繼續住在一樓，只是坪數可能會小一點。

都市更新的房屋規劃是一門學問。規劃的好，大家是皆大歡喜；規劃得不好，大家是怒目相向。所以在建築規劃設計的時候，都會把將來分回的問題考量進去，讓住戶在原位置、原相對樓層、原座向的選屋原則下，進行更新後新房子的選屋分配，讓都市更新的結局是皆大歡喜而不是你爭我吵。

都市更新的目的就是要讓房子變得越來越好，但是什麼樣的房子才稱得上是好房子，如果用國際的標準來看，這間房子一定是要綠建築，綠建築不是把房子外觀塗成綠色或在陽台種滿植栽就叫綠建築，綠建築有一套嚴格的認證程序，從房子興建到完工都要符合一套嚴格的品質管制標準，使用的建材必須是不會造成化學污染的綠建材，讓住在房子裡面的人，可以健康舒適的自在生活，蓋房子的過程要嚴選建材和施工方法，盡量減少碳排放量，避免成為地球溫室效應的幫兇，如果一切都符合規定且通過認證，政府就會頒給這棟房子一個綠建築標章，代表這是一棟非常環保且先進的建築，對於未來房價的保值性當然就不在話下。

綠建築是目前世界的建築潮流，就連美國在台協會位於內湖的新家，都以綠建築做為設計規劃的標準。由此可知，綠建築被世界重視的程度。當然老房子透過改善也可以變成綠建築，但是其耗費成本亦相當可觀，最經濟的方式還是透過都市更新重建的機會來完成。

內政部建築研究所專文-作者. 陳建忠

一、緣起與目的

火災的危險常使得人員在逃生避難時發生意外，尤其是災害弱者更容易造成傷害，所以加強火災避難逃生安全是一項重要的防災課題。本計畫目標是前往日本消防研究中心、建築總合試驗所耐火防火實驗室，並研習以下技術：

( 一 ) 災害火災避難區劃技術： 研究 日本對於火災現場避難區劃 有關 等待救援空間設置或暫時避難空間 等技術。

( 二 ) 災害避難行動輔助設備：學習日本對於災害避難行動輔助設備之研發構想與技術。

為擴大本所安全防災研究廣度，因應全球暖化造成氣候變化劇烈，如去（ 98 ）年莫拉克風 災挾帶大量豪雨造成中南部人民生命財產極大損失 ，鑒於日本對於都市地區洪泛減災技術具有前瞻觀念與獨特之技術，可供我國於進行都市地區洪泛減災之研究參考，殊值派員研習 ，所以除上項考察同時 增加「都市地區洪泛減災技術研習」等行程，前往日本雨水貯流浸透技術協會、建設技術展示館、防災公園、大阪市下水道科學展示館等單位，並研習以下技術：

( 一 ) 應用浸透工法貯流減災技術：研習日本利用浸透工法於公共用地、住宅、道路用地，將雨洪水貯流之減災技術，以及浸透工法推廣實施作為。

( 二 ) 參訪建設技術展示館：研習日本對於建築技術之展示應用作為，尤其是安全防災技術之推廣。

( 三 ) 參訪防災公園：研習日本對於防災公園規劃及運作技術。

( 四 ) 參訪大阪市下水道科學展示館：大阪市下水道防災應用處理技術研習 觀摩 。

二、考察心得

本次參訪與研習的過程中對於日本火災安全避難研究的現況與都市水患的防止措施有深刻的印象，許多值得我國學習與借鏡之處。重要心得分述如下︰

( 一 ) 有關日本火災安全避難研究因當地都市大規模的木造建築特點容易引發火災，所以早於二次大戰之後即開始進行。隨著都市型態發展的複雜化火災的類型也增加許都不同的型態，如油槽火災、商場與醫院類型的火災等。但防火的法規與觀念也逐步更新，所以日本近 20 來已較少發生重大的火災案例。部分研究重心已開始思考地震造成的火災進行研究，以及在地震之後有關火災避難與防災系統的議題如何規劃等議題。

( 二 ) 日本對於災害避難行動輔助設備之研發構想與技術，也有實際之研發應成果。當火場有避難弱勢之人員如行動不良或受傷者無法順利自行逃脫困境，日本對於避難弱者研發了智慧化行動輔助設備，採用小型履帶式智慧化自走機器人，當救難人員進入災害現場時機器人跟隨進入並記憶路徑，發現避難弱者時再結合數台機器人將傷者運出。另有利用遙控機器人進行危險場所偵測任務。智慧化自走機器人技術可引進或將資訊提供廠商研發以精進國內避難設備之功能。

圖1 日本消防研究中心－小型履帶式智慧化自走機器人 圖2 日本消防研究中心—火災現場遙控偵測設備

圖3日本消防研究中心－小型履帶式智慧化自走機器人 圖4 日本消防研究中心－攜帶式低壓水霧滅火裝置

( 三 ) 日本消防研究中心設立於 1948 年係隸屬於日本國家消防廳，於 1961 年設立研究部門並於 1963 年研究部門擴展為火災研究部門與第二研究部門， 1969 年再增設第三研究部門， 2001 年改制為獨立行政法人消防研究所 NRIFD 設置研究企劃部、基礎研究部門、專案計畫研究部門。 2006 年獨立行政法人消防研究所 NRIFD 再改制為隸屬於日本總務省消防廳消防大學之消防研究中心，並設置火災災害調查部門、技術研究部門與研究企劃部門。日本消防研究中心的發展過程，係由公部門設立再改制獨立行政法人，目前已再併入公部門。其過程顯示有關安全防災的研究機構，因負有配合公共政策研發的任務需求，所以性質上較不適發展為獨立法人機構。

( 四 ) 日本防災安全避難教育廣非常用心，如 「東京臨海廣域防災公園」的本棟建築物於東京發生地震等大規模災害時是 整合調度及指揮應變的中心，在平時則肩負教育與宣導功能。其中災害情境體驗—「 東京直下型地震 72 小時體驗 」，提供參訪者受災時最正確的反應動作與觀念，教育效果非常好可供我國進行防災教育參考。

圖5 東京臨海廣域防災公園－本部大樓 圖6 東京臨海廣域防災公園－本部大樓大廳

圖7 東京臨海廣域防災公園－救災物品倉庫 圖8 東京臨海廣域防災公園－可外搭帳篷之涼亭

( 五 ) 日本都市水患的治理的經驗，並非將都市的雨水快速排出，排出的速度越快勢必增加河川的負擔，而且必須增加堤防的高度，所以只要將雨水蓄留，避過降雨高峰期，再逐步將蓄留的雨水排出，則可減輕河川的排水負擔，減少都市水患，另外雨水蓄留池也可提供附近居民多用途使用的休憩運動功能。

圖9 鶴見川防災設施－配置圖 圖10 鶴見川防災設施－鶴見川流域之公共足球場

圖11 妙正寺川第一調節池－內部區域 圖12 妙正寺川第一調節池－進水口

( 六 ) 日本對於防災的觀念非常的全面化與全民化，公園除遊憩與運動功能之外，常兼具防災的作用，例如小至地區性的 「 堀切二丁目防災公園 」，平時就是小朋友的遊戲場所，災時則可提供附近居民避難的協助，在公園當中設置有避難設施並皆可運作，顯示平常有確實保養維護，以及居民的防災意識高 。

圖13 堀切二丁目防災公園 圖14 堀切二丁目防災公園—多功能作業台

圖15 堀切二丁目防災公園—防災倉庫 圖16 堀切二丁目防災公園—防災倉庫物資告示牌作業台
三、建議事項

( 一 ) 都市防災策略的研究

日本近年積極對於高密度都市的火災（如地鐵火災、大規模震災產生的火災等）避難進行研究，台灣的都市人口與建築物也是朝著高密度都市發展，此趨勢所延生防火與避難的議題我國亦有可能面臨。都市淹水防範研究之議題可參酌日本將雨水蓄留，避過降雨高峰期，再逐步將蓄留的雨水排出，減輕河川排水負擔的觀念。 另外 在執行面若能配合建管與土地政策的修改，例如土地開發配合獎勵措施以留設或提供部分土地為防災之用，或採取繳納代金措施以統一建設都市蓄洪設施，應可逐步減輕都市的水患威脅。 所以高密度都市的火災的議題與都市 雨水蓄留減輕河川排水負擔的觀念 亦可提供國內對於都市防災研究之參考。

( 二 ) 防火檢測技術的開發

有關日本防火檢測技術的發展在撒水幕的檢測實驗技術方面，係採用加熱爐提供熱源進行測試，較我國目前撒水幕的檢測實驗使用木材框架為熱源，在溫度與壓力控制比較皆較為客觀；另外日本在水系統結合耐火構件耐檢測實驗亦有許多研究成果。未來國內撒水幕的檢測與水系統結合耐火構件耐檢測方法建議可參酌改進。

( 三 ) 防災安全教育的推廣

日本防災安全避難教育廣非常用心，例如 災害情境體驗—「 東京直下型地震 72 小時體驗 」，提供參訪者受災時最正確的反應動作與觀念，教育效果非常好，可供我國進行防災教育參考。宣導影片的製作也非常用心的採用小朋友喜歡的動畫形式，並融入災害來臨時，居民所需採取作的正確反應動作，宣導效果非常良好，深值我國的防災教育宣導參考。