青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

新房子最讓人為之詬病的地方就是公設比過高的問題，權狀40坪的新房子，公設比往往高達35~40%，室內實際使用面積往往只剩20幾坪。

公設比會變高不是沒有理由，公寓的房子因為只有一支樓梯和一樓的梯廳，所以權狀的坪數扣掉樓梯和梯廳之後，剩下的就是大家實際可以使用的面積。

早期的房子，最貴的是一樓，再來是頂樓，再來是二樓，最後才是三樓。一樓最貴的原因，就是因為一樓有前後院或地下室的使用權，頂樓第二貴的原因，就是因為頂樓有屋頂的使用權。

然而這個約定專有的使用權在都市更新之後，都將全數消失，因為新房子的頂樓不可能再出現頂樓加蓋，地下室全數做為停車場的空間，然而這個約定專用的損失，可以透過估價來解決，這也是為什麼一樓和頂樓的估價權值都會比較高的原因。

由於都市更新是同時把很多棟房子打掉重蓋，其複雜性遠遠高於單純的舊屋拆除重建，如何規劃未來新房子的數量及座向位置，就成了相當重要的課題。

都市更新的大原則是讓每個人都可以分到一間新房子，不會故意規劃大坪數的房子，而讓小坪數的房子不得不含恨離開住了好幾十年的土地。不過由於老屋拆除重建之後，必須適用新的建築法規，以前的建築是土地有多大就蓋多大，現在卻完全不是如此，假使你的土地是住宅用地，新法規就規定你必須留55%的空地做為開放空間，所以房子變成必須越蓋越高，很多原本住三樓的住戶，將來可能變成會住到五樓或六樓。

都市更新的目的就是要讓房子變得越來越好，但是什麼樣的房子才稱得上是好房子，如果用國際的標準來看，這間房子一定是要綠建築，綠建築不是把房子外觀塗成綠色或在陽台種滿植栽就叫綠建築，綠建築有一套嚴格的認證程序，從房子興建到完工都要符合一套嚴格的品質管制標準，使用的建材必須是不會造成化學污染的綠建材，讓住在房子裡面的人，可以健康舒適的自在生活，蓋房子的過程要嚴選建材和施工方法，盡量減少碳排放量，避免成為地球溫室效應的幫兇，如果一切都符合規定且通過認證，政府就會頒給這棟房子一個綠建築標章，代表這是一棟非常環保且先進的建築，對於未來房價的保值性當然就不在話下。

綠建築是目前世界的建築潮流，就連美國在台協會位於內湖的新家，都以綠建築做為設計規劃的標準。由此可知，綠建築被世界重視的程度。當然老房子透過改善也可以變成綠建築，但是其耗費成本亦相當可觀，最經濟的方式還是透過都市更新重建的機會來完成。

內政部建築研究所專文-作者. 陳建忠

通用化規劃設計是為建置適合全民的建築與都市環境，包括所有設備及人造環境的規劃設計，全面考慮所有使用者，設計簡單易操作，且適用所有人。若無障礙設計是去除障礙的減法，通用化設計就是事先考慮所有人需求，求得最大適用性的加法觀念。本調查計畫之內容係運用98年度「通用化社區規劃設計研究」之評估指標，審視目前國內社區之現況課題，利用已建置之評估指標設計相關問卷，並於99年10月召開專家學者座談會議檢討問卷內容。透過問卷調查及訪談，於南港社區及基河三期社區利用已建置之評估指標，回溯並檢討其評估指標模型之正確性，瞭解社區居民的生活模式，及對通用化設計規劃的認識、需求，作為本所未來研究之發展方向及前置彙整工作，南港社區及基河三期社區開放空間及空間使用說明如圖1、2所示。