目前分類:都更知識專欄 (32)

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近年來的台北房價就像一顆洩了氣的汽球一飛衝天。人民的收入成長幅度和房價飆漲幅度簡直是天差地遠,很多要錢不要命的拼命三郎沒日沒夜的工作,希望能早一點存到換屋標的的自備款,無奈當他自備款達成設定的目標之後,換屋標的的房價卻已經又漲了好幾番。這時候他才恍然發現,他現在雖然比當年有錢,但是卻要從原本的淡水河右岸遷居到淡水河左岸,一股發自內心的無名火油然而生,那些年的打拼就是為了買一個新家,但如今一切都已經化為一江春水向東流,就像飛出全壘打牆的球和變了心的女朋友,再也回不來了。

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走完了前二步,第三步就非常重要,生死存亡就看這一刻。

都市更新事業概要通過公告後,

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劃定都市更新單元被政府通過並公告後,

接下來就要進入都市更新事業計畫概要階段。

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都市更新的第一步就是要跟政府申請自行劃定為都市更新單元,如果沒有通過政府的審查,都市更新幾乎就是空談。

那麼要如何通過政府的審查,首先要確定你們的更新單元是危險建築(海砂屋或輻射屋PS凶宅不算)還是一般建築。

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學生:房子能蓋多高?

老師:房子的建築高度和基地條件、周邊道路寬度和公園綠地面積有相對關係。

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地下室的水平開挖面積和基地的土地使用分區有絕對的關係,如果是住三用地,開挖率經驗值是70%,一定會符合規定。其計算公式為(1+該基地最大建蔽率)*建築基地面積/2,例如:200坪的住三用地。住三的建蔽率是45%,(1+45%)*200/2=145坪,也就是最大水平開挖面積不得超過145坪。若以經驗值70%,200*70%=140坪<145坪。


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都市更新可以採行二種方式,分別是協議合建和權利變換,二者之間的差別就在於同意比率門檻和節稅措施。協議合建的同意比率比權利變換還要高,且完全沒有節稅獎勵措施。但是建商為了從中牟取更大的開發利潤,往往希望用協議合建的方式跟住戶合作,權利變換只是形式上用的,目地就是透過假都更的方式跟政府爭取更多的容積獎勵。

政府對於權利變換計畫的內容項目和費用編列有非常嚴格的規定,目地就是為了保障住戶不要被不肖的實施者蒙蔽,然而建商為了牟取自己最大利益,心中早已擬訂了二套劇本。

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都更單元的劃定是一門學問,關係到這個案子將來是否可執行,這裡要探討的並不是住戶整合問題,而是更新單元對施工的影響。地下室工程是整個營造工程最重要並令人擔心的部分,尤其是都市更新案往往都是開挖到地下4~5層,為了避面突發狀況,造成營建成本狂飆而影響整個權利變換計畫,一般都是希望工地越方正越好,連續壁安全支撐好規劃以及工程進度好控制。

相對的在劃定更新單元的時候,就要盡量讓更新單元維持一個方正狀態,不方正的基地絕對會潛藏許多超乎想像的風險。再來就是要對更新地區的地質做徹底研究,因為地質越差的環境,地下室的施工成本也就越高,必須審慎評估營建工程是否會發生不可控風險。例如:天母地區的地質都非常鬆軟,很多工地的地下室開挖都吃足了苦頭,像天母某百貨工地,地下室開挖到一定階段之後,竟然發生了連續壁擋土牆崩坍意外,造成整個地下室又要額外投入一筆營建費用。都更案的每筆預算都是有限制的,多花一塊錢,住戶將來分配的價值就會少一塊錢,所以為了規避風險,都更單元劃定的時候絕對要多費心思。

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由於政府的政策是希望公有地能主動參與都市更新推動,所以很多人總是天真的以為都更只要是碰到公有地就萬事OK。

但是事實卻不是如此,當初天真樂觀的這群人,一旦開始和公有地管理機關交涉,保證會吃足苦頭,且深切的體認到何謂五千年官場文化和官僚氣息。公有地不參與都更的原因,說穿了就是擔心被戴上一頂賤賣國家資產、官商勾結、圖利他人的大帽子,因為過去的都更案例確實也是如此,沒有主導權的公有土地,往往任由開發商肆無忌憚擺佈,曾有知名建商想以小吃大的經典案例,建商以50坪的私有地,強迫500坪的公有地參與都更,再從中上下其手,獲取好幾個億的超額利潤。所以目前公有地對於是否要參與都市更新,態度已經今非昔比。

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都市更新單元劃定和事業概要及事業計畫之間最大的差別,就在於單元劃定是完全不需要住戶的同意書也沒有送件門檻比例。原則上只要由更新單元內的其中一名住戶擔任發起人即可,不過都更單元劃定申請還是有一定的準備作業要完成,例如:都更單元的指標評估,如果連申請的資格都沒有,接下來一切都是白談。

不過近來常常發生很多住戶抗議在未被告知的情況下,竟然被少數人給公告劃定為都市更新單元,所以政府採取了亡羊補牢的新政策,就是要求申請劃定都更單元的時候,必須先舉辦一場公開的說明會,而且要通知劃定單元內的每位住戶參加該場說明會,並把當天的會議記錄做為申請的必要文件之一,如果絕大多數的住戶都是堅決反對的,那麼政府就要審慎評估是否要同意這個更新單元劃定案成立。

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都市更新在執行過程中所涉及的範圍包羅萬象,可謂綜合建設技術之大成,更與整體社會責任的發揚息息相關,如何做好一個更新案是現今所有業者最大的一個挑戰,而各個相關的主題亦需仔細研討。以下主要是分享已推行成功的都市更新案之心路歷程,可供未來推動者或實施者的參考,綜理都市更新在推動程序中需注意事項如下列:

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都市更新實施方式非以拆除重建為唯一選擇,涉及古蹟或歷史建築物時,得以「整建維護方式」修繕保存,達成新舊建築物融合

都市更新處表示,由於都市更新目的是要讓城市永續再生、文化資產與歷史記憶都是推動都市再生工作的重要元素,不論過去、 現在乃至未來,在更新案審議對文化資產的保存都相當重視,故本府受理民間申請都市更新案時,均先清查範圍內是否有已公告之古蹟、歷史建築與老樹,對於可能有文化資產價值的建築物、老樹,均會同本府文化局進行鑑定與保存。

依都市更新條例規定,更新實施方式包括:重建、整建及維護方式進行,非以拆除重建方式為唯一選擇,故更新單元內涉及古蹟 或歷史建築物時,得以「整建維護方式」修繕保存,達成新舊建築物融合共存,增進生活居住之品質,進而成為該區之重要地標,且 辦理都市更新過程實施者(建商)對於古蹟或歷史建築物進行修繕或保存支付之費用亦可以申請容積獎勵,目前已有內湖區內湖庒役場古蹟採都市更新並朝整建維護方式保存之案例正興建中,更新完成後將可達成達成新舊建築物融合共存之目標。

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都市更新有二個重要階段:

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根據都市更新條例或台北市都市更新條例施行細則規定:

都市更新實施期間免徵房屋稅及地價稅

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都市更新和土地開發的土地評估方式其實都大同小異,唯一的差異就是都市更新有都市更新容積獎勵而土地開發沒有這項專屬容積獎勵,除非做公共設施保留地容積移轉。

我們以一塊100坪的土地,住三地目,四層樓公寓作為範例,跟大家做個土地開發或都市更新投資效益分享:

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都市更新要重建大厝勢必得有非常龐大的資金,住戶沒有那麼多錢,那該怎麼辦?

當住戶同意參與都市更新以權利變換的方式來辦理都市更新計畫時,實施者會全程交付給銀行信託管理,並且由銀行提供專案貸款給住戶們以確保都市更新可以順利執行,並會按照每位住戶的權利價值比例共同負擔,並且以權利變換後應分配的土地和建物折價抵付。也就是說,所有住戶在更新重建這段過程中,完全不需要支付任何的費用,對住戶而言,既可以享受最大利益又不必擔心資金籌措的問題。

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      都市更新的三個階段,包括了:事業概要計畫、事業計畫及權利變換計畫。而其中不需要同意書取得機制的就是權利變換的階段,「權利變換」在都市更新條例中的法規定義指的是,「更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部份或權利金。」也就是說以都市更新前的價值比例換取更新後的價值。

      目前辦理都市更新的分配,原則上都是採取權利變換,它的優點包含:

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        營造的品質眼見為憑

        對於中國人而言, 擁有一間屬於自己的房屋,是家庭中安身立命的所在,能夠選擇安全穩固還能夠兼顧住宅環境的好房子,那更是不容易的!

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「國土計畫法」十幾年來多次進出國會,行政院又再次提送立法院作為本會期「最優先法案」,4月7日並在立法院內政委員會召開大體詢答。然而由都市改革組織、荒野保護協會、臺灣農村陣線、原住民族政策協會等民間團體組成的「國土永續關懷聯盟」指出,目前行政院版本的國土計畫法問題很多,根本無法具體回應國土劣化災變、農地破碎、原住民生存危機等問題,實施之日更是遙遙無期!

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前兩天我老姐很開心的告訴我說,她們社區終於有都市更新處的專人來做說明會,社區的住戶們來得很踴躍呢!她還提到都更處的人員說,她們所住的社區如果未來要提出都市更新申請,是符合都市更新規定的14項指標中的第3,第6,第9和第14項的指標。其實只要符合其中的3項就可以提出申請呢! 

1、更新單元有非防火建築或構造建物棟數比例達二分之一以上者。 

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