目前分類:自力更新專欄 (10)

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都市更新最常碰到的問題就是裝潢的問題,

有些住戶的房子裝潢了10幾年,有些卻只有1~2年,

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房屋從拆除到重建,施工期最快也要兩年的時間,

為了減輕大家的經濟負擔,尤其是有些住戶還有房貸要繳,

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假使都更前的房屋總坪數是1000坪,都更後的房屋總坪數絕對是超過1000坪以上,如果更新後的房子坪數低於更新前房子的坪數,那麼實在就沒有進行都市更新的必要。

因為拆房子和蓋房子都要錢,在住戶不出一毛錢的情況下,就要把將來的坪數撥一部分出來賣,再把預售的錢拿來作為重建經費,剩下的坪數就由大家依據各自的權值比來均分。

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都市更新成本並非一定都要跟銀行借錢,如果住戶財力雄厚也可以選擇自行出資。

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自力更新的選屋分配可以用這個簡單的圖表來解釋。

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都市更新最讓人擔心的問題就是,“房子拆掉了,如果蓋不起來怎麼辦?”這個問題不只住戶擔心,銀行更擔心,承包工程的營造廠和建築師也很擔心。住戶擔心的是拿不到房子,銀行擔心的是收不到錢,營造廠擔心的是拿不到工程款,建築師擔心的是拿不到設計費。

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房子拆除重建面臨的第一個問題就是“錢”,雖然錢不是萬能,但是沒有錢卻萬萬不能。不管是跟建商談協議合建或是採自力更新模式自地自建,最終都還是要去跟銀行借錢,就算是上市上櫃建商也都是如此。

銀行不會管你是協議合建或自力更新。因為銀行在意的是“借款風險”而不是實施者是建商或住戶,所以銀行重視的是你的都市更新事業規劃案是否做得非常好,只要規畫案做得好,對銀行來說就是低風險,銀行借款的意願自然就非常高。知名建商對銀行來說根本就無足輕重,因為過去有太多上市建商無預警宣布倒閉,讓銀行承受了好幾百億的呆帳,所以現在銀行最重視的還是你的都市更新事業計畫是否是低風險。

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自力更新和協議合建的差異說明

蓋房子的土地是你的,

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