目前分類:設計規劃專欄 (6)

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新房子最讓人為之詬病的地方就是公設比過高的問題,權狀40坪的新房子,公設比往往高達35~40%,室內實際使用面積往往只剩20幾坪。

公設比會變高不是沒有理由,公寓的房子因為只有一支樓梯和一樓的梯廳,所以權狀的坪數扣掉樓梯和梯廳之後,剩下的就是大家實際可以使用的面積。

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早期的房子,最貴的是一樓,再來是頂樓,再來是二樓,最後才是三樓。一樓最貴的原因,就是因為一樓有前後院或地下室的使用權,頂樓第二貴的原因,就是因為頂樓有屋頂的使用權。

然而這個約定專有的使用權在都市更新之後,都將全數消失,因為新房子的頂樓不可能再出現頂樓加蓋,地下室全數做為停車場的空間,然而這個約定專用的損失,可以透過估價來解決,這也是為什麼一樓和頂樓的估價權值都會比較高的原因。

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由於都市更新是同時把很多棟房子打掉重蓋,其複雜性遠遠高於單純的舊屋拆除重建,如何規劃未來新房子的數量及座向位置,就成了相當重要的課題。

都市更新的大原則是讓每個人都可以分到一間新房子,不會故意規劃大坪數的房子,而讓小坪數的房子不得不含恨離開住了好幾十年的土地。不過由於老屋拆除重建之後,必須適用新的建築法規,以前的建築是土地有多大就蓋多大,現在卻完全不是如此,假使你的土地是住宅用地,新法規就規定你必須留55%的空地做為開放空間,所以房子變成必須越蓋越高,很多原本住三樓的住戶,將來可能變成會住到五樓或六樓。

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都市更新的目的就是要讓房子變得越來越好,但是什麼樣的房子才稱得上是好房子,如果用國際的標準來看,這間房子一定是要綠建築,綠建築不是把房子外觀塗成綠色或在陽台種滿植栽就叫綠建築,綠建築有一套嚴格的認證程序,從房子興建到完工都要符合一套嚴格的品質管制標準,使用的建材必須是不會造成化學污染的綠建材,讓住在房子裡面的人,可以健康舒適的自在生活,蓋房子的過程要嚴選建材和施工方法,盡量減少碳排放量,避免成為地球溫室效應的幫兇,如果一切都符合規定且通過認證,政府就會頒給這棟房子一個綠建築標章,代表這是一棟非常環保且先進的建築,對於未來房價的保值性當然就不在話下。

綠建築是目前世界的建築潮流,就連美國在台協會位於內湖的新家,都以綠建築做為設計規劃的標準。由此可知,綠建築被世界重視的程度。當然老房子透過改善也可以變成綠建築,但是其耗費成本亦相當可觀,最經濟的方式還是透過都市更新重建的機會來完成。

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內政部建築研究所專文-作者. 陳建忠

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通用化規劃設計是為建置適合全民的建築與都市環境,包括所有設備及人造環境的規劃設計,全面考慮所有使用者,設計簡單易操作,且適用所有人。無障礙設計是去除障礙的減法,通用化設計就是事先考慮所有人需求,求得最大適用性的加法觀念。本調查計畫之內容係運用98年度「通用化社區規劃設計研究」之評估指標,審視目前國內社區之現況課題,利用已建置之評估指標設計相關問卷,並於9910月召開專家學者座談會議檢討問卷內容。透過問卷調查及訪談,於南港社區及基河三期社區利用已建置之評估指標,回溯並檢討其評估指標模型之正確性,瞭解社區居民的生活模式,及對通用化設計規劃的認識、需求,作為本所未來研究之發展方向及前置彙整工作,南港社區及基河三期社區開放空間及空間使用說明如圖1、2所示。

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