目前分類:都更新聞專欄 (92)

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北市府日前已強制拔除一處都更「釘子戶」,不滿北市府揚言強拆,吳興街二期整宅部分住戶堅持不走,住戶痛批更新會分配不公,向市府要資料也不給,質疑更新根本是黑箱作業,還在住宅外掛布條抗議。住戶說,市府要拆就拆,「豁出去了,一定死守家園」。

市府都市更新處日前首次使用「都市更新條例」36條,針對景文街都更釘子戶,進行強制拆除。位於吳興街450巷的吳興街二期整宅,原本也要引用都更條例36條,在6月初強制拆除,現在卻因故延誤。

更新處事業科科長簡瑟芳說,原訂6月拆除的工程,因更新會籌措資金有問題,導致發放拆遷補償費延誤,目前要看更新會進度決定拆除時間。

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          為了籌措公共建設財源,政府除了動腦筋要拍賣新蓋的捷運站站址,也正規畫改變都市計畫變更的回饋方式,將所有都市計畫變更新增的容積率全部歸公,再由政府將容積率標售給都市計畫區內有需要的建商和開發商,標售所得則作為都市計畫區內公共建設之用。

     目前台北捷運信義東延線、萬大線、淡水輕軌、台中捷運烏日文心線的都市計畫變更,都已經朝這樣的方向規畫,日後所有交通建設和土地開發,也都將朝整合計畫的方向規畫。官員表示,回饋方式的改變,只需要在都市計畫書中明訂就可以,並不涉及修法。

     財政困難造成投入公共建設能量不足,又適逢房價高漲,政府決定停止市區精華土地的標售,已影響籌措財源的能力,為了避免影響經濟發展,經建會腦筋動到「容積率」上。

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一向喜歡「拈花惹草」,周末如能抽空繞上一趟建國花市,就會讓作為台北小市民的我,歡喜開懷不已。所以私底下對即將登場的台北「國際花卉博覽會」,總是抱著一些些不切實際的美麗期待與憧憬,直到最近參加了一場由都市改革組織與文化研究學會舉辦的民間花博論壇,才赫然發現原來花博可以如此不美麗,如此不單純。

做為台灣的文化工作者,我們當然知道台北花博乃是當代全球城市行銷的尖端產物。今年上海有世博,台北就要有花博,就像去年高雄有世運,台北就要有聽奧一樣。為了提昇城市競爭力,打造城市品牌價值,哪個亞洲城市不是爭先恐後砸重金,拚能見度,不惜讓城市超速景觀化、奇觀化、觀光化,就怕一個不注意,從此名落孫山在全球城市競爭力的排行榜外。而台北花博的道高一尺,乃是以「感性軟修辭」營造美麗憧憬,「彩花、流水、新視界」、「花園城市」、「美麗的力量」,「綠色生態,保育家園」,再適時補上振興景氣,促進就業,擴大經濟效益的「發展硬道理」。軟硬兼施下,誰能對花博說不?

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  嗅到都更商機,市場上有建商、銀行、建經公司、專營都更公司等4大業者,爭搶都更大餅,但各有優缺點,如建商擅長規劃住宅,也有實績參考,但完工後將與住戶分配坪數;而專營都更公司則分為「先期整合」或「全段式服務」等2大服務類型,前者應注意轉包給建商後,住戶的權利義務是否一致,後者則要收取較高服務費,約總銷金額的3%。

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台北市法定容積率有一萬二千多公頃,現在使用九千多公頃,還有三千公頃可用。如果全部送出去,就是近二十個信義計劃區。等於二百六十萬市民,每個人送給建商三坪。

到底容積獎勵有沒有過於浮濫?都更會不會把窮人趕出去?台北市副市長林建元為政策反駁:

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都更案已成銀行業今年最熱門的業務,銀行參與都更範圍也愈來愈大,甚至跨出台北市。第一銀行昨(9)日宣布,提供南投埔里中華商場都市更新案2.17億元貸款,是首宗獲銀行全額融資的大台北市以外地區都更案。

一銀都更部經理李振祥指出,中華商場更新總費用為2.17億元,總價值為3.61億元,從目前土地價值約8,850萬元推算,未來投資報酬率可達26%;若不計土地價值,投資報酬率更達67%。

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位於景文街的北市首件公辦都市更新案,雖然在97年6月核定公告實施,但仍有1名「釘子戶」不願配合拆除,經多次協調無法達成共識,北市都更處今天依法首度執行代為拆除。

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          行政院把都更列為愛台12建設的重點建設之一,內政部營建署將委託美商仲量聯行,今(8)日至10日,針對台鐵全台4個大型、總投資金額達489億元的都市更新車站,前往香港招商引資,香港和記黃埔、新鴻基地產、香港置地、太古集團、LsSalle Investment等,都被鎖定為目標。這也是官方首度針對都市更新的商機,跨海向國際投資人進行招商。

     仲量聯行董事總經理趙正義昨日表示,營建署為持續推動愛台12建設的都市更新,上半年將以向國際投資法人宣傳台灣都更投資契機,為招商重點。並且已選定香港,作為首站國際招商重點,屆時將拜會香港的大型地產開發商,進行都更的說明,以吸引國際資金投入台灣的都更案。

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政府為鼓勵建商將大廈停車位開放給公眾使用,訂「停車容積獎勵」辦法。但監委調查發現,僅極少數停獎車位開放給公眾,相關辦法有圖利建商違法之嫌,今天糾正內政部及交通部。

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4月底北市府公布老舊建物可享最高2倍容積獎勵,5月底也宣布海砂屋若5年內重建,可獲30%容積獎勵及每戶20萬元拆遷補助,反之則容獎逐年遞減,藉此鼓勵民眾加速重建,使得都更宅、海砂屋2大產品,成為預期房價翻漲的熱門話題,但專家認為,整合過程曠日費時,民眾還是少碰為妙。


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都市更新商機誘人,在公股行庫紛紛投入後,民營銀行也來搶食大餅,設立都更專責部門。由於銀行具有公正第三人角色,較易取得住戶信任,整合速度比建商還快。

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國有財產局才宣布,未來如國有地出售後二至三年內都沒使用,即以原價買回;但民進黨立委林淑芬昨天表示,台灣人壽去年八月以五億五千多萬元,標得台北市汀州路三○一坪國有地,明天要以六點八億元底價標售,報酬率至少百分之廿三點七八。

林淑芬說,國產局推行國有土地標售附買回機制,但毫無罰則,建商囤地不開發,無須承擔任何風險,根本是保障建商投資國有地「穩賺不賠」,又未限定不得轉讓,等於變相鼓勵建商炒短線。呼籲國有土地標售附買回機制應增列處罰規定,並以低於原價購回國有地。

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許多人問我,市府為什麼要舉辦花博?這個問題要回到小學國語課本上的一篇文章「一束鮮花」。文章說,有一個人不注重儀容,住的地方也凌亂不堪;一天,有人送他一束美麗的鮮花,他開始打掃房間,清理環境,最後更梳洗打扮,整理儀容,整個人和環境都煥然一新。

花博,就是送給市民的一束鮮花。我們期許花博能夠讓市民從欣賞美麗,到動手美化家園,進而參與都市更新,讓台北市煥然一新,而容積獎勵則是一項鼓勵民眾參與的工具。

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台北市政府市政會議,昨天通過「台北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則」(海砂屋)建物善後處理準則,對未在公告日起5年內申請重建者,容積放寬比率將每年減少5%,以不低於10%為原則,藉以促使所有權人儘速協定拆除重建。

市府建管處長王榮進表示,海砂屋建築物及土地均屬私權範疇,其補強或重建,大多因建物所有權人意見分歧,雖多次協調仍難達成共識。

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財政部國有財產局(以下簡稱國產局)表示,為提高國有土地出售後之利用效率,避免財團養地、圈地,哄抬地價,自99年5月13日起,臺北市、臺北縣一定面積規模以上之國有非公用土地,如出售後未於2至3年內利用即以原價買回。


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     台北市長郝龍斌下令建管單位,清查所有「容積獎勵開放空間,是否落實公眾使用,第一階段針對商業處社區清查33件,限期改善合格率達7成,不過第二、三階段清查,卻發現社區違規增設圍籬、開放空間告示牌遮掩或移除的不合格狀況相當嚴重,北市府已經發函各社區管委會限期改善,6月底會再複查。

     台北市去年遭民眾檢舉,多處豪宅擅自將公共開放空間封閉,沒有開放公眾使用,郝龍斌市長下令,北市府將全面清查市內所有容獎開放空間,是否落實公眾使用,清查已經在4月底完成,建管處主秘高文婷表示,整個清查分為三階段,一共169件,人口最稠密的中山區34處最高,其次為內湖區29處,而三階段查察結果,以開放空間增設圍籬73件違規最多,其次為開放空間告示牌被遮掩或移除,一共有52件不合格、42件灌木樹叢高度超過法定的100公分,北市建管處已經發函各社區管委會,限期改善,6月底完成違規改善狀況複查。

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     為加快推動都市更新腳步,台中市政府昨(17)日表示,將推出台中市體二用地、台中市車站建國市場更新單元,以及台中州廳附近地區等3個都市更新案,期望藉由上述3處以公有土地為主的更新單元,並採取公辦更新方式,率先啟動,為台中都市發展注入全新的活力。

     市府都市發展處表示,體二用地的都市更新案,位於台中市東、北區交界,即台灣體育學院附近,更新單元面積,約10.56公頃。鄰近台中一中及中友商圈,擁有完善的生活機能。

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聯合報調查民眾對居住縣市生活環境滿意程度,花蓮縣、宜蘭縣和台中市最優,台北市和基隆市則評價最低。

一個城市是否讓市民感到適宜居住,有很多因素,包括地理條件、氣候、交通、教育、醫療和人文資源,乃至於城市意象和人情味等等。有些縣市的自然條件得天獨厚,譬如花蓮和宜蘭,自然吸引一批喜歡好山好水的居民,也因此宜維持低度發展。台北市的滿意度雖低,但仍有很多外地人往台北移入,因為充滿就業機會和各種社經資源。

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目前老舊社區都市更新多由建商或財團發動,且集中在台北縣市。內政部營建署擬推出「庶民版」的都市更新計畫,自明年起,由政府雇用專業團隊,輔導民眾自力更新,包括原地重建與老屋拉皮。

營建署官員強調,為了讓民眾不受制於建商或財團,「別讓都市更新成為投資者的天下」,未來營建署將在全台各地推動「都市自力更新推動計畫」,一切將由社區民眾籌組的都市更新會進行細部規劃。

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北市捷運淡水新店線的沿線房市持續看好,捷運新店市公所站附近的一都市更新案進行順利,日前獲台北縣都更專案小組通過,容積移轉額度增為40%,更新前的29戶更新後可增為93戶。

台北縣都市更新專案小組日前通過「臺北縣新店市中華段104-1地號等13筆土地都市更新事業計畫案」容積移轉額度調整,同意容積移轉額度增為40%;該案實施者擬依都市更新條例修正案內容,將容積移轉費用納入共同負擔部分,專案小組認為,如果在大會審議前,該修正案經總統公布實施,也同意該項費用納入共同負擔。專案小組也同意建築配置部分,11樓至15層建築配置調整,更新後總戶數由88戶增為93戶。

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