假使都更前的房屋總坪數是1000坪,都更後的房屋總坪數絕對是超過1000坪以上,如果更新後的房子坪數低於更新前房子的坪數,那麼實在就沒有進行都市更新的必要。

因為拆房子和蓋房子都要錢,在住戶不出一毛錢的情況下,就要把將來的坪數撥一部分出來賣,再把預售的錢拿來作為重建經費,剩下的坪數就由大家依據各自的權值比來均分。

都市更新只是把你的房子拆掉而不是賣掉,所以到底你的房子值多少錢,真的沒有人知道,但是每個人都覺得自己的房子最有價值,就好像每個人都覺得自己的女兒最漂亮一樣,為了公平起見,只好把價值認定這份神聖的任務交給經過國家高考及格的不動產估價師來評斷,估價師會遵循立法院通過的不動產估價師法,根據估價原則進行不動產價值的鑑估,最後會得到一個“權值”,這個權值的意思就是告訴你,你的房子占所有房子的價值比例。舉例來說,假設都市更新是一家股份有限公司,你的權值就是你的持股比率,如果是2%,也就是說假使公司今年賺100億,你就可以分到2億。

但是都市更新前的舊房子和都市更新後的新房子完全不一樣,所以估價的程序總共會分二次,第一次是針對都市更新前的舊房子進行估價,第二次是針對都市更新後的新房子進行估價。

第一次估價的目的是要告訴你,你的房子占全體房子的權值是多少,就類似計算出你的持股比例。

第二次估價的目的是要告訴你更新後的新房子值多少,就類似告訴你公司今年賺了多少錢。

假使新房子的價值是100億,而你更新前的權值是2%,那你就可以分到2億的房子,如果低於2億,你就可以領補償金;如果高於2億,你就要貼一點錢。估價師會針對新房子每一個樓層和每一個位置估出一個價格,例如四樓一坪80萬,五樓一坪85萬,六樓一坪90萬。四樓景觀較好的位置貴一點是83萬,四樓景觀較差的位置便宜一點是78萬,樓上以此類推。房子的坪數*每坪的定價再加上車位的價錢就是房屋的總價,只要你選的價值不要超過2億都不會有找補的問題。

如果你的房子要大一點,你就可以選擇低樓層或景觀較差的位置。因為單價較為便宜,所以坪數自然就較多。

如果你的景觀要好一點,房子的坪數可以小一點,你就可以選擇高樓層或景觀視野要棒的位置。因為單價相對較高,所以坪數自然就較少,除非你願意再貼錢多買一些坪數。

以上就是參與自力更新的選屋模式,估價師會對更新前和更新後的房子分別進行估價,大家再根據估價師給各位的權值,作為將來選屋的依據。簡單的說,更新前估價就是告訴你將來可以選多少錢的房子,更新後估價就是告訴你新房子每個樓層或每個位置分別是值多少,有差異的地方就進行現金找補。

不過為了公平起見,政府規定必須要同時找三家估價師事務所進行估價,因為每個估價師的觀點都不一樣,估出來的權值也會不一樣,大家再以最能為大家所接受的那位估價師的估價報告為準,將來送政府審查的時候,也會把該份估價報告書一併送審,因為政府也會審查估價報告書有沒有問題。

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