學生:房子能蓋多高?

老師:房子的建築高度和基地條件、周邊道路寬度和公園綠地面積有相對關係。

學生:都更獎勵增加那麼多容積,那建築高度是否也有放寬?

老師:都更獎勵的建築高度的確有放寬,一般開發案的建築高度是以1.5倍面前道路路寬+6公尺,商業區得放寬到2倍面前道路路寬+6公尺,但是都更案卻是5倍面前道路路寬,足足比一般開發案多了好多高度。

學生:面前道路路寬計算標準是什麼?

老師:一般都是以基地面臨最寬的巷道做為基準,一般開發案是以道路最邊緣,而都更案是以道路中心線。例如八米巷,一般開發案是(1.5*8)+6=18,而都更案是5*4=20。如果道路兩旁有已開闢完成之人行道,人行道寬度也要算進去,視同面前道路寬度。

學生:如果道路中間有河流或林蔭綠帶,那面前道路又要怎麼計算?

老師:有二種算法。假設基地前面的道路寬度是甲而對面的道路寬度是乙。一、把二邊的道路寬度相加(甲+乙),不含河流或林蔭綠帶寬度,一樣是1.5倍路寬(甲+乙)+6公尺,不過最大不得超過2倍的甲+6公尺。二、基地面前道路寬度甲+河流或林蔭綠帶寬度,計算式變成1.5倍路寬(甲+河流或林蔭綠帶寬度),不過最大不得超過2倍的甲+6公尺。

學生:如果基地對面有公園呢?

老師:有二種情況,如果基地前面的道路是計畫道路,就依前面所說的第二種算法辦理。如果基地的土地界線剛好緊貼著公園,那麼就是以1.5倍的公園寬度+6公尺計算。不過法令有規定,基地面臨公園的長度不能小於25公尺,若基地符合25公尺標準但有25公尺沒面對公園,原則上基地向旁邊延伸30公尺內的部分都可以比照辦理,適用一樣的建築高度。不過政府對公園面積的大小也是有規定的,公園的寬度和深度都要超過25公尺且面積要超過5000平方公尺,如果公園面積太小是不適用的。

學生:政府為什麼要限制建築高度?

老師:限制建築高度主要是要保障“鄰地的日照權”,使鄰地在冬至日至少可以享受到1小時以上的有效日照,而不會受到建築日照陰影的影響。

學生:那如果建築高度超過標準怎麼辦?

老師:有二種解決方法,一、高樓層部分向內退縮,避開高度削線,就像一個直角三角型,只要不超過三角型的範圍都可以無限向上延伸,只是越往上面,面積會越來越小。二、如果要維持面積一致性,高樓層不想退縮,那建築物量體就向內推縮,增加面前道路寬度淨寬度,這也是為什麼新光摩天大樓和台北101要留那麼多空地的原因。不過法令對高度的最高上限是有明文規定,就是不能超過當地管制航高,避免危及到飛機的正常起降。

學生:所以只要我的基地其中有一條面前道路寬度夠寬,我的基地就可以蓋得一模一樣高,完全不受其他相鄰道路的限制?

老師:這個說法只說對一半,這個高度並非一體適用,而會分成二個區塊,第一個區塊是從土地境界線向內延伸30公尺的部分,這個區塊的高度完全不受相鄰其他巷道的影響。第二個區塊就是30公尺以外的區域,這個區域有一部份要受到相鄰巷道的限制,扣除這些部份之後,其餘部份才能比照第一個區塊一體適用。相鄰巷道中心線向內延伸10公尺的範圍是以1.5倍路寬(該基地側面對的道路寬度)+6公尺,同時從相鄰巷道中心線向內延伸1.5公尺的範圍其建築高度不得超過9公尺。以上都是一般開發案的算法,如果是都更案則要看基地面積有沒有超過500平方公尺,若有超過則寬度從10公尺變成12公尺,若低於500平方公尺,則從10公尺變成11公尺。

不過建築高度如果超過50公尺或16層樓,政府就認定為高層建築。超過50公尺的退縮方式另有一個計算公式:就是該樓層高度到達地面的總高度之平方根,然後再除以2。例如:高度70公尺,70公尺的平方根是8.367公尺再除以2就是4.18公尺,也就是說該樓層的外牆要像內退縮4.18公尺,多出來的部分就是露臺(權狀不能登記)。

 

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