4月底北市府公布老舊建物可享最高2倍容積獎勵,5月底也宣布海砂屋若5年內重建,可獲30%容積獎勵及每戶20萬元拆遷補助,反之則容獎逐年遞減,藉此鼓勵民眾加速重建,使得都更宅、海砂屋2大產品,成為預期房價翻漲的熱門話題,但專家認為,整合過程曠日費時,民眾還是少碰為妙。


勤實佳聯合會計師事務所所長林敏弘指出,不論是老公寓都更或海砂屋重建,在整合過程中,每家住戶狀況皆不同,因此曠日費時,絕非易事,想要搭上熱門話題、進場投資的民眾,切勿一窩蜂搶進。


此外,相較於「輻射屋」對人體產生立即危險,林敏弘認為,海砂屋會因「氯離子」含量程度不同,輕則造成房屋滲漏水、重者會使鋼筋鏽蝕,因此要讓所有住戶一致通過「整合重建」提議,順利獲得容積獎勵及拆遷等補助,將會更加困難。


中信房屋資深法務專員白宗益表示,集合式住宅的重建,勢必要取得全體住戶的同意才可進行,儘管海砂屋對屋況的損害,會隨著屋齡老舊而加劇,但在多數住戶認為沒有「立即危險」時,要說服所有住戶主動申請「重建」,就不易達成共識。


再以「達成率」來看,根據北市府的資料顯示,民國83年迄今處理海砂屋,共列管62件3,187戶,成功處理的有19件1,335戶,16年來的「件數」達成率(解除列管)僅30%而已。


台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恆認為,北市府的海砂屋條款,能否達到海砂屋住戶加快整合,效果可能有限,且大多建物的鑑定結果只需「稍微補強」,並未達到「強制拆除」的標準,再加上住戶意見不一,使得拆除重建的成功率極低。


同樣問題也出現在「都更宅」,北市府祭出4、5層樓的老舊建物,最高可提高容積率2倍,造成老公寓翻紅,但根據歷年都更「申請案件數」及「核定案件數」來看,北市都更的達成率不到5%。


洪暉恆指出,建商和住戶談判重建時,也會考量成本、售價和去化率等要素,若非精華地段,即使有容積獎勵的誘因,建商未必願意投入,而就算重建標的位於精華地段,因看準未來房價翻漲驚人、利潤高,所以整合過程將更加困難,搶進投資都更宅或海砂屋者,務必要三思。

 

資料來源~~工商時報2010.06.06

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