都市更新的三個階段,包括了:事業概要計畫、事業計畫及權利變換計畫。而其中不需要同意書取得機制的就是權利變換的階段,「權利變換」在都市更新條例中的法規定義指的是,「更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部份或權利金。」也就是說以都市更新前的價值比例換取更新後的價值。

      目前辦理都市更新的分配,原則上都是採取權利變換,它的優點包含:

1.多數決的效果,可以解決土地開發上的困難,以往的傳統式合建必須要全部地主都同意,然而權利變換的多數決,則不受此限,以政府劃定的更新地區來說,只需要3/5的地主人數、2/3的土地及合法建築物面積門檻達到就有機會通過審核;至於自行劃定的地區,也只需要2/3的地主人數、3/4的土地及合法建築物面積的門檻。

2.賦稅的減免,包括:地價稅,房屋稅及土地增值稅都能有免徵或是折抵的機會。

3.成本公開透明化,因為在權利變換計畫書中,需要提列一份叫作"共同負擔"的財務報表,裡面需要詳細列出整個都市更新事業計畫的細項成本,經由都市更新審議委員會的審核,住戶們不用擔心所有的費用會被造假或是浮報,因為每一塊錢都必須清楚地交代,也就是說政府會替大家把關。
 
      對於住戶而言,權利變換的設計就是要保障住戶的權益,經過權利變換後的土地及建築物扣除規定折價抵付共同負擔後,其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配給原土地所有權人。自己的土地或許變小,但是取得的是土地及房屋,就整體價值來說肯定是有所提升的,所以絕對可以放心的參與都市更新。

 

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