走完了前二步,第三步就非常重要,生死存亡就看這一刻。

都市更新事業概要通過公告後,

政府規定半年內,就要將都市更新事業計畫送審,

可以申請一次展期,再延長半年,前後加起來共一年。

為什麼要做都市更新事業計畫?

政府透過都市更新事業概要知道你的規劃概念之後,

接下來就要知道你要如何落實。

這時候,你就要請建築師針對基地條件進行規劃設計,

建築平面圖、立面圖和透視圖都要逐一呈現。

這時候,你就要請估價師進行更新單元建物土地估價,

每一位住戶的更新前和更新後權值都要數據化,

這個權值將做為將來權利變換計畫換算基礎,

決定你將來可以分到多少坪和什麼樓層的房子。

這時候,你要針對如何達到獎勵項目的做法明確化,

都更獎勵不是政府免費送你的,而是做多少給多少,

每項獎勵背後都有很多但書,要求你要做到哪些事情,

如果你要申請綠建築,那就要說明你要怎麼實現計畫,

如果你要申請建築設計獎勵,那就要在圖說徹底呈現,

如果你要申請處理違章獎勵,那就要說明你的安置計畫,

如果你要申請捐公獎勵,那就要在圖說資料徹底呈現,

如果你要申請容積移轉,那就要取得容積移轉證明文件。

政府會依據你的事業計畫內容來決定要不要給你獎勵。

不過還有一個關鍵就是同意門檻要達到規定比例,

事業計畫同意門檻可細分成兩種情況,

第一種情況是政府主動公告劃定,

門檻標準是建物土地所有權人超過五分之三,

建物土地所有權比例超過三分之二。

第二種情況是住戶自行申請劃定,

門檻標準是建物土地所有權人超過三分之二,

建物土地所有權比例超過四分之三。

如果門檻達到了,事業計畫也做好了,那就大功告成。

一旦審查通過並公告實施後,都市更新就完成了一半。

接下來就是權利變換計畫的送件,

權利變換計畫可以跟事業計畫一起送或分開送,

因為權利變換計畫和都更獎勵值息息相關,

如果住戶不管最後獎勵值是多少,都願意依照約定權值選屋,

那麼權利變換計畫就可以和都更事業計畫一起送,

如果住戶要確定獎勵值到底是多少,再決定要不要進行都更,

那麼權利變換計畫就可以和都更事業計畫分開送。

權利變換計畫和都更事業計畫的差異是沒有同意門檻限制,

只要調查大家願不願意參與分配意願就可以。

如果都更事業計畫和權變計畫都順利通過並公告實施,

都市更新就“暫時”宣告完成。

為什麼是“暫時”?

因為還有其他住戶不同意參加都市更新,

接下來就要協調尚未簽署同意書的住戶參加都市更新,

當所有住戶都同意參加都市更新之後,

都市更新才能正式宣告大功告成。

接下來就是準備拆屋重建,完工交屋後就可以搬新家。

 

 

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青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

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