青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

      都市更新的三個階段，包括了：事業概要計畫、事業計畫及權利變換計畫。而其中不需要同意書取得機制的就是權利變換的階段，「權利變換」在都市更新條例中的法規定義指的是，「更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部份或權利金。」也就是說以都市更新前的價值比例換取更新後的價值。

      目前辦理都市更新的分配，原則上都是採取權利變換，它的優點包含：

1.多數決的效果，可以解決土地開發上的困難，以往的傳統式合建必須要全部地主都同意，然而權利變換的多數決，則不受此限，以政府劃定的更新地區來說，只需要3/5的地主人數、2/3的土地及合法建築物面積門檻達到就有機會通過審核；至於自行劃定的地區，也只需要2/3的地主人數、3/4的土地及合法建築物面積的門檻。

2.賦稅的減免，包括：地價稅，房屋稅及土地增值稅都能有免徵或是折抵的機會。

3.成本公開透明化，因為在權利變換計畫書中，需要提列一份叫作"共同負擔"的財務報表，裡面需要詳細列出整個都市更新事業計畫的細項成本，經由都市更新審議委員會的審核，住戶們不用擔心所有的費用會被造假或是浮報，因為每一塊錢都必須清楚地交代，也就是說政府會替大家把關。
 
      對於住戶而言，權利變換的設計就是要保障住戶的權益，經過權利變換後的土地及建築物扣除規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配給原土地所有權人。自己的土地或許變小，但是取得的是土地及房屋，就整體價值來說肯定是有所提升的，所以絕對可以放心的參與都市更新。