台北市政府日前透露,將以二倍的容積獎勵,鼓勵三十年以上的老屋改建,參與都市更新。此一政策影響廣泛,甚至已引發中央與地方的爭議。不過,深入評析此政策可以發現,不論由民眾權益、社會公益立場看,這是一個有可能創造「雙贏」的政策。

     依照北市府初步規畫,對屋齡超過三十年的老屋,如申請都市更新,在原地重建新房,市府將給予二倍的容積獎勵,區段好的地區可再外加一個停車位;依照市府的估計,台北市約有二九萬戶合乎規定的房子。市府估計如有廿萬戶提出申請,在容積獎勵加持下,可蓋出四五萬戶,增加二五萬戶,可有效緩和台北高房價問題。

     先回頭看都市更新歷史,《都更法》開宗明義,是「為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益」而訂定此法。從《都市更新條例》於八七年完成立法至今已十二年,雖已完成更新的案例,但相對於龐大需要更新的老舊社區,其成效顯然未如人意。

     都更案完成者少,有兩個重要原因,第一是整合困難,釘子戶問題難妥善解決。第二是誘因不足。需要更新的老舊公寓,有不少是實施容積管制前興建,室內面積較大。如拆除改建,雖《都更條例》有給予原來容積率的優惠,但事實上許多舊屋都有許多法定之外的面積,整體而言,在容積率限制下,室內面積會變小,即使有新屋住,誘因仍不大。

     但在市府祭出二倍容積獎勵後,誘因增加,改建成功的機率可望大幅提高。如果這是一個能讓都更推動更順利、成功案例更多的政策,不論由民眾「私利」,或整體社會的「公益」而言,都值得支持。

     以民眾而言,房屋老舊帶來的居住品質不佳、公寓房屋缺乏電梯、停車場及其它公共設施等問題,縱有心改善,但因為房價高漲,大部分民眾都無能在同樣地區換住新屋。但如能因容積獎勵增加,讓都更期望實現,老屋改建成新屋,其居住品質當然能得到大幅提升。至於因此帶來的資產財富的增加,更不在話下。

     而對台北市而言,且不提如萬華、大同等老舊社區,市容相對較缺乏活力與生命,即使是菁華區的大安區,仍處處可見老舊公寓。如讓老舊房屋改建新屋,市容品質必然提升;老舊公寓都無停車場,改建後必然會增設停車場,也可緩和市區停車問題。

     至於市府提出的緩和台北房價上漲壓力的目的,以房屋的供需情勢看,確實有可能達到此目標。近年北市菁華區土地標售迭創新高,最重要的因素就在台北菁華區土地已求無可求,賣掉一塊就少一塊;建商高價標地後,當然蓋出高價的房子,甚至週邊房價也跟著水漲船高,一起上漲。但事實上,台北市有許多「呆地」,上面矗立著老舊破敗的房屋,卻無法釋出、活化再利用並帶動週遭發展。二倍容積獎勵措施,縱然短期可能因「都更紅利」增加,反而帶動房價上漲,但中長期看,由於大幅提高都更成功率,等於房屋供給增加,對緩和房價上漲應有一定的功效。

     目前對此政策的質疑,主要在提高容積率可能帶來都市居住品質的惡化;不過,此問題似不必過慮。老屋改建後仍是原居住者,容積率增加二倍,不代表增加二倍人口。更何況,長期讓三分之一民眾居住在老舊房屋內,何來居住品質?

     不過,我們也要提醒市府,市府以「舊屋免費換新屋」作為政策宣傳基調,誠然是非常口語、令人印象深刻,但此絕非事實;民眾參與都更必然要付出代價─從改建費用、搬遷費、到房屋租金等,都是開銷。市府用這種宣傳用語,比較像是不負責任的競選口號,而非政府嚴謹的政策宣導。

     雖然北市府祭出二倍容積獎勵,讓都更成功機率提高,但絕不是「水到渠成」,政府要作的事還很多。都更的專業、整合的困難、改建期的艱難與資金需求,會讓大部分民眾望之卻步。都更過程,建商與建經公司的介入雖然難免,但我們更希望都更利益能大多為住民所享,而非又流入建商口袋,因此,市府必須建立一個協助民眾完成都更的機制,此政策才可能真正落實,利益才能真正為住民與社會所共享。

 

資料來源~~中國時報社論 2010.05.08

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