由於老百姓對房價持續飆漲的不滿日增,用政府自己的說法,那就是挫壓房價的「政治時機」已經成熟,於是諸如停止國有都市土地標售、緊縮房貸成數、提高金融體系的存款準備率等作法遂開始陸續上路。 

 

對於政府一切事情都要等到「政治時機成熟」的這種思惟邏輯,台灣百姓實在難以理解。因為所謂「政治時機成熟」,它其實已反映出政府畏首畏尾,任何事情不等到民怨沸騰,它根本就不會主動理會,一定要到了人民不滿增加,它做事才順理成章彷彿成了「政治正確」。 

 

房價問題暴露所得停滯 

房價在去年即已飆漲,政府卻遲遲不去面對,似乎很害怕得罪建商,於是一拖再拖,拖到不能再拖時才勉強出手。如果一切事情都要拖到這種「政治正確」的時候,政府預見問題的判斷力與擔當,又在哪裡?  

目前房價問題因一拖再拖,任何人抨擊房價問題已成了新的「政治正確」,政府終於出手壓房市,但我們必須指出的是,政府挫壓房市的作法是否會有效,卻似乎頗值得懷疑。 

 

因為就客觀情況而論,台灣尤其是台北的房市,與比我們富裕的香港比固然天差地遠,就是與所得比我們低的上海、北京比,台北房價也仍算偏低。這也就是說,外界普遍認為台北房價相對便宜,它會有多大的降價空間? 

 

台灣百姓普遍對房價問題不滿,這其實並不是台北房價客觀的貴,而是主觀的台灣百姓所得增加緩慢所致。房價問題會變成台灣民怨之首,它真正暴露的,其實是台灣貧富差距擴大,中產階級所得停滯的這個更嚴峻的課題。 

  

台商熱錢回流導致飆漲

 

過去一年多台灣,特別是台北市特定區域房價飆漲,其實有許多原因: 

 

(一)過去十餘年,全球都在做著「避稅天堂」的競爭,台灣大量富人資產早已移至海外,而今歐美嚴打避稅天堂及追查海外資產,再加上台灣調降遺贈稅,於是台灣富人的境外資產、大陸台商的超富階級,以及台灣本地崛起的新富,遂一古腦的將金錢大筆回台,其數額在新台幣兆元以上。 

  

這些淹腳目的錢潮在房市翻騰,他們荷包深厚,根本不必房貸協助,這也是房貸與房價日益脫鉤的原因。也正因此, 緊縮房貸會對抑制房價產生多大作用殊堪懷疑。 

 

珍稀地段價格自然高昂 

 

(二)台北市房價偏高,主因是台北為首善之都,面積有限,特殊地段土地本身就已是珍稀商品,地價自然居高不下,將這個問題全都推給土地投機或炒作,的確有欠公允。尤其是兩岸未來財經互動密切,這些精華地段的價格比較也會相互參照。 

 

當台北市精華地段未來市場價值看好,再怎麼停止標售國有地,其作用也都不可能太大。大陸房價高漲,有些國有企業及財團搶地炒地,它們會祭出搶地後政府購回的手段, 以抑制炒作,而台灣情況則完全不同,我們也學人家,效用更小。 

 

(三)兩岸都會經濟近年來早已互動頻繁,且相互影響扭曲。二十年前,台灣景氣良好,大陸依然貧窮。於是台商台客至上海、北京買房,拉高了上海、北京房價,他們的居民叫苦連天;而今,中國崛起,大陸富人財團及規模龐大的豪門台商回頭至台北購屋,由於兩岸經濟規模相差極大, 這些外來資金介入台北供給有限的房市,其拉抬效果勢必更加驚人,而相對的是,這段期間台灣的中產階級及薪資所得,其實是在下滑之中。 

  

這也意味著台北房價未來的調降空間其實有限,而對台灣本地民眾所造成的傷害,只會更大而不會減少。這道理就和倫敦相似,俄國、東歐及中東亞洲富人湧入購屋及商辦,真正受害者乃是倫敦本地的中產階級家庭。 

 

找地建新國宅效果有限 

台北房價飆漲,其實是個被兩岸一體化所扭曲的市場問題。目前政府雖然出手,但到底會有多少效果,可能不容太過樂觀。 

  

就以提高行庫存款準備率而言,大約可緊縮近三千億元左右資金,但在熱錢回流逾兆, 房貸及房價早已脫鉤的現在,它會對抑壓房價有多少效力? 

 

又例如政府找地建國宅,以有限的國宅供給來平抑房價,效果恐怕也同樣不容高估。古代在糧食這種大眾民生物品上,有所謂「糴進糶出」的政策,但房產並非米糧,用國宅來平抑房價,其效果當然極為有限。最後只不過變成另一種「國宅樂透」,政府找地花錢蓋國宅讓人抽籤,抽中者平白賺進大筆機會財富! 

 

兩岸互動M型更趨嚴重 

因此,台灣房價過高,高過平均中產階級的所得負擔能力,它已必須從另外的角度來思考,有兩點思路: 

 (一)兩岸互動,長此以往,台灣本身必然產生兩個對比極大的階層,一個是參與大陸經濟,由於大陸市場規模龐大而受益的巨富台商階級,另一個則是台灣本地的中產階級,這兩個階級會使得台灣本身的M型化更趨嚴重。如何在政經策略上重新部署已至關重要。  

這牽涉到對兩岸關係的規畫、台灣產業的再造、熱錢的阻絕等。否則幾兆幾兆的熱錢湧入,台灣又將如何應付? 

  

都市更新才是解決之道 

 

(二)台灣已必須重新思考都市更新政策,藉都更提高國民住的水準,以及提高防震、減碳新建築技術的進步,而更重要的是都市更新,等於用另外一種方式生產出土地的可使用性——如同一面積土地因為增加樓層,即等於多了面積。因此,都市更新是個可以活絡經濟、增加房產供給,以及平抑房價的最有效方法! 

 

資料來源~~南方朔《非凡新聞周刊》2010年205期

empowering 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()