由於都市更新是同時把很多棟房子打掉重蓋,其複雜性遠遠高於單純的舊屋拆除重建,如何規劃未來新房子的數量及座向位置,就成了相當重要的課題。

都市更新的大原則是讓每個人都可以分到一間新房子,不會故意規劃大坪數的房子,而讓小坪數的房子不得不含恨離開住了好幾十年的土地。不過由於老屋拆除重建之後,必須適用新的建築法規,以前的建築是土地有多大就蓋多大,現在卻完全不是如此,假使你的土地是住宅用地,新法規就規定你必須留55%的空地做為開放空間,所以房子變成必須越蓋越高,很多原本住三樓的住戶,將來可能變成會住到五樓或六樓。

再來就是房屋座向和一樓的問題,由於座北朝南是國人偏愛的房屋座向,但是新房子這個符合這個方位的也就只有那幾戶,為了避免選屋上的糾紛,原則上是依據更新前的座向做為將來選屋的標準,更新前朝南的就選朝南的,朝東的就選朝東的,這樣就比較沒有誰吃虧的問題。再來是一樓問題,由於一樓是整棟房子價格最貴的樓層,為了讓其同意參與都市更新,原則上都盡可能讓其將來也可以繼續住在一樓,只是坪數可能會小一點。

都市更新的房屋規劃是一門學問。規劃的好,大家是皆大歡喜;規劃得不好,大家是怒目相向。所以在建築規劃設計的時候,都會把將來分回的問題考量進去,讓住戶在原位置、原相對樓層、原座向的選屋原則下,進行更新後新房子的選屋分配,讓都市更新的結局是皆大歡喜而不是你爭我吵。

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