都市更新最讓人擔心的問題就是,“房子拆掉了,如果蓋不起來怎麼辦?”這個問題不只住戶擔心,銀行更擔心,承包工程的營造廠和建築師也很擔心。住戶擔心的是拿不到房子,銀行擔心的是收不到錢,營造廠擔心的是拿不到工程款,建築師擔心的是拿不到設計費。

解決這個問題最好的辦法就是辦理信託。

自力更新在跟銀行辦理專案融資的時候,同時要辦理三樣信託,分別是“產權信託”、“資金信託”和“起造人信託”。對銀行來說只要辦理完這三項信託,整個案子的風險就變得非常非常低。

什麼是產權信託?

產權信託的目的就是要讓房子可以一路蓋到底,不用擔心蓋到一半卻發生住戶因為私人債務或繼承因素,而被法院假扣押,造成建築必須停工的風險,這時候就發生房子蓋不下去的風險。

住戶先跟銀行簽訂信託合約,把所有權過戶到銀行名下,等房子蓋完之後,銀行再依據信託合約,把所有權再過給住戶。因為蓋房子的期間,所有權人是銀行不是住戶,所以就算住戶因為私人債務或繼承因素,對工程進行完全沒有影響,等房子完工交屋後,銀行把產權過給住戶後,住戶再自行解決自己的問題。

什麼是資金信託?

資金信託的目的就是要讓貸款可以全程在銀行的監控之下,避免被實施者挪為他用,以致於房子蓋到一半沒有錢而停工,這時候就發生房子蓋不下去的風險。

銀行為了辦理資金信託,會特別開一個信託專戶,跟這個都更計畫有關的錢完全都在這個專戶控管進出,不會把錢匯到實施者的戶頭,以免發生實施者落跑走人的風險。為了節省貸款利息,銀行不會把錢一次就全部撥到這個專戶,而是先給一個約定貸款額度,然後再根據需求,用多少撥多少,暫時用不到的錢就不會有利息。反正蓋房子也是分階段給錢,不可能一次就把錢全部交給對方。

銀行會委託專業的建築經理公司負責監督整個工程的執行狀況,經查驗後,房子蓋到哪個階段才撥哪個階段的錢,錢都是直接進到廠商的約定帳戶,房屋預售價款也是全額存到該信託專戶,銀行不用擔心資金會被實施者挪用情事發生。

什麼是起造人信託?

起造人信託的目的就是要讓工程不會因為營建包商間的財務糾紛而讓工程整個停擺,銀行把錢撥給營造廠之後,營造廠會不會把錢再發給他的下游包商?因為下游包商都是工程先做,等做完之後再跟營造廠請款。一旦營造廠因為包商間的財務糾紛而讓工程停擺,這時候就發生房子蓋不下去的風險。

起造人信託就是防小人不防君子,工程開工前要求營造廠簽署無條件自願放棄工程所有權利合約,要求營造廠遵守事先約定的相關但書,如果因為營造廠的關係而讓工程停擺,營造廠不能主張對已施工完成的建築物具有所有權,必須無條件的放棄,如此一來,銀行就可以快速的找到新的營造承包商進場繼續施工,確保工程可以如期完工。而不用為了要協調原營造廠放棄其相關權利而必須進行曠日廢時的司法程序。

有了這三道關卡的嚴格把關,銀行就完全不會擔心會有房子蓋不下去的問題,銀行都不擔心了,住戶還有什麼好擔心的呢?

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