房子拆除重建面臨的第一個問題就是“錢”,雖然錢不是萬能,但是沒有錢卻萬萬不能。不管是跟建商談協議合建或是採自力更新模式自地自建,最終都還是要去跟銀行借錢,就算是上市上櫃建商也都是如此。

銀行不會管你是協議合建或自力更新。因為銀行在意的是“借款風險”而不是實施者是建商或住戶,所以銀行重視的是你的都市更新事業規劃案是否做得非常好,只要規畫案做得好,對銀行來說就是低風險,銀行借款的意願自然就非常高。知名建商對銀行來說根本就無足輕重,因為過去有太多上市建商無預警宣布倒閉,讓銀行承受了好幾百億的呆帳,所以現在銀行最重視的還是你的都市更新事業計畫是否是低風險。

自力更新的重建資金也是透過跟銀行融資貸款,以“都市更新專案融資”的名義申請,第一銀行和合作金庫對於專案融資放款意願就非常積極。但是借了錢要怎麼還?很簡單,就是把一部分的房屋先拿出來預售,如果重建費用要9億,那就把預計興建的100間房子,先拿30間房子出來預售,1間賣3000萬,30間就有9億,然後再把這9億預售的錢拿來還給銀行,房子蓋好交屋的時候,跟銀行借的貸款也就還得一乾二淨,只要規畫案做得好,讓銀行對這個開發案有信心,銀行根本就不擔心這筆錢借出去會有收不回來的風險,銀行都不擔心了,住戶還有什麼好擔心的呢?

建商合建的重建資金也是透過跟銀行融資貸款,以“土地融資搭配建築融資”的名義申請。假使建商和住戶談成的條件是五五分或六四分,建商會要求住戶先把50%或40%的土地先過到建商名下,建商再用這50%或40%的土地作為銀行貸款的擔保品,如果將來房子蓋不下去,損失的是住戶而不是建商。就算建商一樣是用預售的方式,把一部分的房子拿出來賣,但是預售的錢並不一定會拿來償還貸款,也許成了建商的短期周轉金,一旦財務槓桿操作失利而無法償還銀行的貸款,對於住戶的影響將非常巨大。

如果都市更新之後沒有利潤,為什麼要都市更新?

土地是地主的,資金是銀行的,利潤卻是建商的?

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