青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

過去的土地開發模式可分為二種，就是地主提供土地，建商提供資金，大家五五拆或六四拆，或是地主自己找營造廠和建築師自己蓋。

都市更新也是一樣，住戶可以選擇跟建商協議合建或是自力更新，二者的差別在於跟建商協議合建，為了分配給建商一定比例開發利潤，住戶將來分配回來的坪數相對變少；而透過自力更新的話，少了建商利潤這一塊，住戶將來分配回來的坪數相對變多。

一般而言，不管是協議合建或自力更新，最終都要進行產權信託，也就是更新前把產權過戶給銀行，更新後銀行再把產權過給住戶，為什麼都要做產權信託，因為實施者都要跟銀行融資來蓋房子，只是申請的名目不同而已，建商用的是建築融資名義而自力更新用的是專案融資名義，在銀行業者的眼裡這二種貸款基本上都大同小異，說穿了就是換湯不換藥。試問一個1000多坪的開發案動輒30~50億營建工程費，台灣有哪幾家建商有那麼多的現金？既然養土地為什麼還要去跟銀行借錢呢？

自力更新和協議合建的差別就是住戶們自己扮演建商角色，透過專業都更顧問公司從旁協助，住戶可以自己遴選營造廠商、建築師、貸款銀行等等，透過專案融資規劃，住戶更新完成之後，完全不用出一毛錢而且更新期間還可以拿到租金補貼和搬家補貼，不需要擔心因為都市更新而增加生活開支，重點是住戶將來可以分回更多的坪數，不用再付給建商一筆額外的費用。