都市更新可以採行二種方式,分別是協議合建和權利變換,二者之間的差別就在於同意比率門檻和節稅措施。協議合建的同意比率比權利變換還要高,且完全沒有節稅獎勵措施。但是建商為了從中牟取更大的開發利潤,往往希望用協議合建的方式跟住戶合作,權利變換只是形式上用的,目地就是透過假都更的方式跟政府爭取更多的容積獎勵。

政府對於權利變換計畫的內容項目和費用編列有非常嚴格的規定,目地就是為了保障住戶不要被不肖的實施者蒙蔽,然而建商為了牟取自己最大利益,心中早已擬訂了二套劇本。

第一套就是讓住戶對權利變換失去信心,建商會在權利變換的管理費用項目大灌水,然後故意將未來銷售售價格低估,讓失真的權利變換共同負擔看起來一點也不吸引人,於是住戶就只好選擇和建商協議合建,少了政府監督機制並排除住戶的參與權,建商就可以竭盡全力的朝著對自己最有利的開發方向來規劃。

第二套就是完全依照權利變換計畫來推動,不過會在共同負擔項目的管理費用大灌水,賺取超額和超賣雙利潤,除了成本大灌水之外,建商還會故意低估更新後房屋的價格,當將來賣出行情價的時候,又可從賺取超賣的價差。尤其是當都更整合碰到公有地的時候,權利變換計劃更是建商的最愛,反正公有地又不會講話,絕對會狠狠的海削一筆。

所以當住戶拿到建商提供的權利變換計畫和估價報告書的時候,不要輕易相信你眼前看到的數字是對的,絕對要多看多問多比較,不要呆呆的把自己賣了還開開心心的幫對方數鈔票。

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