青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

都更單元的劃定是一門學問，關係到這個案子將來是否可執行，這裡要探討的並不是住戶整合問題，而是更新單元對施工的影響。地下室工程是整個營造工程最重要並令人擔心的部分，尤其是都市更新案往往都是開挖到地下4~5層，為了避面突發狀況，造成營建成本狂飆而影響整個權利變換計畫，一般都是希望工地越方正越好，連續壁安全支撐好規劃以及工程進度好控制。

相對的在劃定更新單元的時候，就要盡量讓更新單元維持一個方正狀態，不方正的基地絕對會潛藏許多超乎想像的風險。再來就是要對更新地區的地質做徹底研究，因為地質越差的環境，地下室的施工成本也就越高，必須審慎評估營建工程是否會發生不可控風險。例如：天母地區的地質都非常鬆軟，很多工地的地下室開挖都吃足了苦頭，像天母某百貨工地，地下室開挖到一定階段之後，竟然發生了連續壁擋土牆崩坍意外，造成整個地下室又要額外投入一筆營建費用。都更案的每筆預算都是有限制的，多花一塊錢，住戶將來分配的價值就會少一塊錢，所以為了規避風險，都更單元劃定的時候絕對要多費心思。