青田開發管理顧問股份有限公司 自力更新業務區

「臺北市民間申請自行劃定更新單元召開範圍內說明會須知」

「2010都市空間改造方案—都市彩妝徵選活動」特別企劃「老屋改造大作戰」第一彈!

本府為鼓勵市民進行老舊建築物外部環境的整建維護工作，推動都市彩妝活動已屆十年，本年度業已邁入第9屆，已將整建維護理念推廣深入市民。然面對節能減碳的新都市生活之趨勢及老年化社會，老舊建物整建維護更需要有創意思維，故延續「2010都市空間改造方案—都市彩妝徵選活動」的計畫精神，於本年度首次辦理特別企劃「老屋改造大作戰」， 公開徵選出6處全市急需改造之基地，未來將在設計團隊的協助下以整建維護的手法提出新的居住價值，且於99年12月28日於城中藝術街區URS89-6（臺北市中華路一段89-6號）舉行改造基地概念設計之發表會，並取名為特別企劃「老屋改造大作戰」第一彈為老屋改造開啟序幕。

會中除了說明本計畫的發想過程外，並將由設計師團隊介紹與各基地媒合後所碰撞出的火花，分享獲選基地之概念設計的說明，更針對建物機能、節能減碳及綠色生態等住居問題，進行探討老房子整建維護的新可能，以及未來住居新價值的論述及看法，並邀請到交通大學建築研究所張基義所長擔任住持人，實踐大學建築設計學系林盛豐副教授、實踐大學建築設計學系李清志副教授、老房子風尚旅行與生活游智維總經理擔任與談人。

都市更新可概分成二大階段：

第一階段是事業計畫概要。就是告訴政府，我們這個地區將來打算做什麼規劃和預計申請哪些容積獎勵項目。

過去的土地開發模式可分為二種，就是地主提供土地，建商提供資金，大家五五拆或六四拆，或是地主自己找營造廠和建築師自己蓋。

都市更新也是一樣，住戶可以選擇跟建商協議合建或是自力更新，二者的差別在於跟建商協議合建，為了分配給建商一定比例開發利潤，住戶將來分配回來的坪數相對變少；而透過自力更新的話，少了建商利潤這一塊，住戶將來分配回來的坪數相對變多。

雖然郝市長喊出都市更新一坪換一坪再加一個車位的美麗口號，但是卻不是每個都更案都有這個機會符合上述條件，因為每一項容積獎勵項目背後都有附帶但書，就是要申請這項容積獎勵，就要做到這項獎勵的要求工作項目，最後再交由評審委員來決定你的工作項目到底可以得到多少比例的容積獎勵。以大家耳熟能詳的綠建築為例，當你的建築規劃拿到銀級綠建築標章，政府就給你6%的容積獎勵，如果是黃金級綠建築標章，政府就給你8%的容積獎勵，如果是最高等級的鑽石級綠建築標章，政府就給你最高的10%容積獎勵。相對的，營建工程也因為綠建築而必須提高興建成本，因為有付出所以才有獎勵，沒有付出就沒有獎勵。

因為都市更新容積獎勵的項目及細節非常多，很難在此一一陳述，所以要確定自己的都更案到底可以申請到多少容積獎勵，主要還是看這塊基地是否有符合申請的資格以及住戶是否願意多做一些額外事情來爭取更高的容積獎勵，當住戶都能達到容積獎勵的要求標準，政府沒有理由不給住戶獎勵，否則以後誰還要花大錢去做這些工作。

依據土地法的要義，土地可以概分為都市土地和非都市土第二種。都市土地有都市計畫法，非都市土地有區域計畫法。因為都市往往面臨舊市區和新市區開發問題，所以都市處理舊市區的模式就是透過都市更新；處理新市區的模式就是透過土地重劃。因為區域計畫法並沒有新市區和舊市區問題，所以當然也不會有都市更新這個東西。

不過法律是人訂的，如果非都市土地，執意要推動都市更新也不是沒有辦法，最快的方法就是針對該地區擬訂一套都市計劃法，當都市計畫法通過之後，就可以名正言順的推動都市更新。

中國時報【黃瑞茂】

台灣都市建築已趨向極高密度的空間型態，但顯而易見的，我們都市的公共設施卻並未因獎勵容積的制度，而有相對應的增加，反而造成了容積的失控。到底我們的政策出了甚麼問題？是甚麼讓我們的容積獎勵變成空氣，並成為建商免費的「印鈔機」？

爭議多時的松菸大巨蛋開發案，台北市都市設計審議委員會昨天決議「原則通過」，遠雄巨蛋公司預計下月可進行環境影響評估審查，若環評順利過關即可取得建照動工，施工期三年。

大巨蛋體育園區ＢＯＴ案，自九十六年起歷經四次都審幹事會議及七次都審專案會議，終於在昨天都審會大會上通過。

外界質疑的量體太大與交通衝擊問題，在大巨蛋最新的修正案中，建蔽率已從規定的百分之六十下降為百分之五十五，相當於減少五千八百多坪，綠覆率則從百分之五十五提升到百分之五十九。

為配合大面積國有土地不標售政策，國有財產局積極推動大面積國有土地開發業務，並以招標設定地上權、參與都市更新、結合目的事業主管機關合作開發及釋出土地權利與民間合作開發4種方式為開發策略，以多元方式規劃開發大面積國有土地，提高國產運用效能。

由22個都市更新受害者自救會聯盟所組成的「都市更新公正促進協會」，昨天至市府抗議，強調都市更新利益應建立在全體住戶上，但現階段都更建商若採「權利變換方式」，地主、住戶與建商間少了談判空間，建商權力大增，政府也將黑手伸入，靠向財團，對住戶非常不公。

市府都市更新處發出新聞稿澄清，指依都市更新條例規定，更新方式包含兩種，一為「協議合建」，一為「權利變換」，無論以何種方式實施，建商皆須取得住戶同意書達法定門檻，才能擬具都市更新事業案向市府申請實施都更。

經建會委員會議通過「都市更新產業行動計畫」，為加強推動都市更新產業發展，該計畫將由「基地再開發」為主的更新模式，推進到「地區再發展」以及「地域再生」；由「投資型」都市更新擴展為「社區自助型」都市更新；由「重建型」都市更新延伸到「整建維護型」都市更新；並兼顧「都市個別老舊合法建築物」生活機能改善。

未來將以「研訂相關法規及建立都市更新推動機制」及「推動都市老舊合法建築物機能改善」為執行主軸，從人才培育、組織、資金、法令、整合平台及輔導措施等各方面提供協助，並規劃相關獎補助措施，執行期程為100~103年，預估經費需求為新台幣134.34億元。

經建會指出，透過該計畫落實執行，除可健全健全都市機能、提升都市生活環境品質、建構安全智慧生態城市及提升城市競爭力外，內政部預計四年內將完成50處更新地區先期規劃及前置作業、15處政府為主都市更新案關聯性公共工程闢建、15處政府為主都市更新案招商投資、輔導100件民間都市更新事業計畫核定實施、整合150個社區自力實施都市更新事業、100件私有老舊公寓大廈整建、維護規劃設計及工程施作、受理2萬戶老舊建物申請重建、修繕貸款利息補貼及4,000戶合宜住宅興建。

台北市信義路4段富貴角大廈在11年前發生的「921地震」後成為危樓，住戶申請自辦理都市更新重建期間因法令修訂，市府要求重建的大樓後院要退縮6公尺，建築面積減少約250坪，住戶昨天抗議市府的作法不合理。

市府都市發展局都市更新處總工程司張溫德說，台北市都市更新自治條例在民國95年修法，富貴角大廈都更計畫是在去年9月才報核，因此依法要適用新條文，重新設計建築物。但因本案情況特殊，將會同市府法規會專案審查法律適用問題後再做決定。

   經建會委員會議將於今（4）日討論通過「都市更新產業行動計畫」，這項計畫除列出98～101年全台六大都更指標案以利政府對外招商之外，也將提出100～103年的新四年計畫協助國內480萬戶屋齡超過20年房屋進行耐震評估、拉皮整修。

　都市更新行產業動計畫除了納入98～101年的指標性都更案，也將曾經在總統府財經月報討論的「廣義都市更新」如協助老房子進行耐震評估、拉皮整修列入。營建署副署長許文龍表示，已研擬100～103年的四年計畫，以協助老房子改換門面。

聯邦合家歡社區吉祥區居民昨天在市長與民有約上陳情，說今年1月北市府都市更新處要求他們需申請建築執照變更設計，讓他們重建打回原點。

居民代表希望市府以專案處理，加快行政效率，讓新房子趕快落成。市長郝龍斌表示，專案處理加快行政效率不是問題，但建築設計圖不合法是建築師的錯誤，建築師應該給一個說法。

貴報30日刊出由李柏熹(遠雄巨蛋公司經理)對綠黨潘翰聲先生29日投書「大巨蛋教訓…民眾參與BOT」，表示「內容多所誤導」，正彰顯本案亦難爭取大眾及專業者認同之所在。

台北市遼寧街185巷口的精華地段有幢破爛的官方宿舍，迄今未進行都市更新改建，宿舍內仍有9名居留的老員工，面臨台北市政府訴訟驅離，昨天有老員工下跪要求市府不要趕盡殺絕。

緊鄰南京東路捷運站的該宿舍是早期北市稅捐處的單身宿舍，土地面積約500坪，公告現值每坪200萬元，整棟市價約10億元，因為年久失修，宛如荒廢的鬼屋。

首先針對學界憂慮「政府把容積這種公共財輕易交給財團進行開發」之疑慮，其實在都市更新實施方式，假使是以私人為實施主體，有兩種方式，分別是由開發商擔任實施者或由民眾自組更新會實施。而不論以哪一種方式實施都市更新，皆會有實施成本的產生，包括前期規劃整合費用及興建期間營建成本之支應，因為都市更新基地規模多大於一般建築個案，故更新成本動則10億以上不等。故實施者（開發商）所取得之開發容積，係因其墊支更新成本之緣故，將來需由取得之開發容積於市場上出售後，用以支應更新期間所支付之成本。而本次所提之協助試辦計畫針對市民不願意透過建商，而希望以自力更新方式辦理，市政府則多管其下，考量更新遭遇相關議題給予不同的協助，一方面委託專業團隊針對法令程序不清楚給予個案協助外；對於前期規劃費用支應困難部分也提供最高520萬元規劃經費補助，讓更新的實益由社區居民所共享。

南港輪胎於北市南港區的工廠土地，在去年依照都市計畫法變更為「特定專用區」，原本已經達到內政部法定容積上限了，但業者現在以"策略開發地"為名，打算再申請增加容積率，估計市值可以再增加27億元，引來民間團體大加撻伐，認為政府是在圖利財團，而主管機關營建署表示，這個案件確實有違法疑慮，要再開會討論。

南港輪胎位於北市南港的土地變更案，容積由390%擴張到449%。無殼蝸牛聯盟等民間團體譴責營建署曲解法令，營建署表示，容積獎勵多少是地方政府權限，營建署無法干涉。