目前日期文章:201104 (17)

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新房子最讓人為之詬病的地方就是公設比過高的問題,權狀40坪的新房子,公設比往往高達35~40%,室內實際使用面積往往只剩20幾坪。

公設比會變高不是沒有理由,公寓的房子因為只有一支樓梯和一樓的梯廳,所以權狀的坪數扣掉樓梯和梯廳之後,剩下的就是大家實際可以使用的面積。

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早期的房子,最貴的是一樓,再來是頂樓,再來是二樓,最後才是三樓。一樓最貴的原因,就是因為一樓有前後院或地下室的使用權,頂樓第二貴的原因,就是因為頂樓有屋頂的使用權。

然而這個約定專有的使用權在都市更新之後,都將全數消失,因為新房子的頂樓不可能再出現頂樓加蓋,地下室全數做為停車場的空間,然而這個約定專用的損失,可以透過估價來解決,這也是為什麼一樓和頂樓的估價權值都會比較高的原因。

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由於都市更新是同時把很多棟房子打掉重蓋,其複雜性遠遠高於單純的舊屋拆除重建,如何規劃未來新房子的數量及座向位置,就成了相當重要的課題。

都市更新的大原則是讓每個人都可以分到一間新房子,不會故意規劃大坪數的房子,而讓小坪數的房子不得不含恨離開住了好幾十年的土地。不過由於老屋拆除重建之後,必須適用新的建築法規,以前的建築是土地有多大就蓋多大,現在卻完全不是如此,假使你的土地是住宅用地,新法規就規定你必須留55%的空地做為開放空間,所以房子變成必須越蓋越高,很多原本住三樓的住戶,將來可能變成會住到五樓或六樓。

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都市更新的目的就是要讓房子變得越來越好,但是什麼樣的房子才稱得上是好房子,如果用國際的標準來看,這間房子一定是要綠建築,綠建築不是把房子外觀塗成綠色或在陽台種滿植栽就叫綠建築,綠建築有一套嚴格的認證程序,從房子興建到完工都要符合一套嚴格的品質管制標準,使用的建材必須是不會造成化學污染的綠建材,讓住在房子裡面的人,可以健康舒適的自在生活,蓋房子的過程要嚴選建材和施工方法,盡量減少碳排放量,避免成為地球溫室效應的幫兇,如果一切都符合規定且通過認證,政府就會頒給這棟房子一個綠建築標章,代表這是一棟非常環保且先進的建築,對於未來房價的保值性當然就不在話下。

綠建築是目前世界的建築潮流,就連美國在台協會位於內湖的新家,都以綠建築做為設計規劃的標準。由此可知,綠建築被世界重視的程度。當然老房子透過改善也可以變成綠建築,但是其耗費成本亦相當可觀,最經濟的方式還是透過都市更新重建的機會來完成。

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永續社區也可解釋成社區共識,當大家有共識之後,做起事來才不會綁手綁腳。都市更新推動的過程牽扯到的事情相當繁雜,如果住戶沒有形成更新的共識,都市更新的推動將會困難重重。

都市更新會不會成功,關鍵就在於住戶更新的意願。所以為了讓都市更新可以順利推動,應該先建立一個有利於社區共識形成的永續社區,有點像是魚幫水,水幫魚的概念。

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都市更新最常碰到的問題就是裝潢的問題,

有些住戶的房子裝潢了10幾年,有些卻只有1~2年,

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房屋從拆除到重建,施工期最快也要兩年的時間,

為了減輕大家的經濟負擔,尤其是有些住戶還有房貸要繳,

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走完了前二步,第三步就非常重要,生死存亡就看這一刻。

都市更新事業概要通過公告後,

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劃定都市更新單元被政府通過並公告後,

接下來就要進入都市更新事業計畫概要階段。

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都市更新的第一步就是要跟政府申請自行劃定為都市更新單元,如果沒有通過政府的審查,都市更新幾乎就是空談。

那麼要如何通過政府的審查,首先要確定你們的更新單元是危險建築(海砂屋或輻射屋PS凶宅不算)還是一般建築。

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假使都更前的房屋總坪數是1000坪,都更後的房屋總坪數絕對是超過1000坪以上,如果更新後的房子坪數低於更新前房子的坪數,那麼實在就沒有進行都市更新的必要。

因為拆房子和蓋房子都要錢,在住戶不出一毛錢的情況下,就要把將來的坪數撥一部分出來賣,再把預售的錢拿來作為重建經費,剩下的坪數就由大家依據各自的權值比來均分。

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都市更新成本並非一定都要跟銀行借錢,如果住戶財力雄厚也可以選擇自行出資。

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自力更新的選屋分配可以用這個簡單的圖表來解釋。

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都市更新最讓人擔心的問題就是,“房子拆掉了,如果蓋不起來怎麼辦?”這個問題不只住戶擔心,銀行更擔心,承包工程的營造廠和建築師也很擔心。住戶擔心的是拿不到房子,銀行擔心的是收不到錢,營造廠擔心的是拿不到工程款,建築師擔心的是拿不到設計費。

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房子拆除重建面臨的第一個問題就是“錢”,雖然錢不是萬能,但是沒有錢卻萬萬不能。不管是跟建商談協議合建或是採自力更新模式自地自建,最終都還是要去跟銀行借錢,就算是上市上櫃建商也都是如此。

銀行不會管你是協議合建或自力更新。因為銀行在意的是“借款風險”而不是實施者是建商或住戶,所以銀行重視的是你的都市更新事業規劃案是否做得非常好,只要規畫案做得好,對銀行來說就是低風險,銀行借款的意願自然就非常高。知名建商對銀行來說根本就無足輕重,因為過去有太多上市建商無預警宣布倒閉,讓銀行承受了好幾百億的呆帳,所以現在銀行最重視的還是你的都市更新事業計畫是否是低風險。

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自力更新和協議合建的差異說明

蓋房子的土地是你的,

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