目前日期文章:201006 (22)

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貴報30日刊出由李柏熹(遠雄巨蛋公司經理)對綠黨潘翰聲先生29日投書「大巨蛋教訓…民眾參與BOT」,表示「內容多所誤導」,正彰顯本案亦難爭取大眾及專業者認同之所在。

 

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台北市遼寧街185巷口的精華地段有幢破爛的官方宿舍,迄今未進行都市更新改建,宿舍內仍有9名居留的老員工,面臨台北市政府訴訟驅離,昨天有老員工下跪要求市府不要趕盡殺絕。

緊鄰南京東路捷運站的該宿舍是早期北市稅捐處的單身宿舍,土地面積約500坪,公告現值每坪200萬元,整棟市價約10億元,因為年久失修,宛如荒廢的鬼屋。

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首先針對學界憂慮「政府把容積這種公共財輕易交給財團進行開發」之疑慮,其實在都市更新實施方式,假使是以私人為實施主體,有兩種方式,分別是由開發商擔任實施者或由民眾自組更新會實施。而不論以哪一種方式實施都市更新,皆會有實施成本的產生,包括前期規劃整合費用及興建期間營建成本之支應,因為都市更新基地規模多大於一般建築個案,故更新成本動則10億以上不等。故實施者(開發商)所取得之開發容積,係因其墊支更新成本之緣故,將來需由取得之開發容積於市場上出售後,用以支應更新期間所支付之成本。而本次所提之協助試辦計畫針對市民不願意透過建商,而希望以自力更新方式辦理,市政府則多管其下,考量更新遭遇相關議題給予不同的協助,一方面委託專業團隊針對法令程序不清楚給予個案協助外;對於前期規劃費用支應困難部分也提供最高520萬元規劃經費補助,讓更新的實益由社區居民所共享。

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中央銀行今天(24日)下午五點十分召開理監事會議,會中決議升息半碼,重貼現率由原本的1.25%調升為1.375%。原因為景氣復甦、出口增加、失業降低,會後,央行總裁彭淮南正式宣布從明天開始升息半碼。


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南港輪胎於北市南港區的工廠土地,在去年依照都市計畫法變更為「特定專用區」,原本已經達到內政部法定容積上限了,但業者現在以"策略開發地"為名,打算再申請增加容積率,估計市值可以再增加27億元,引來民間團體大加撻伐,認為政府是在圖利財團,而主管機關營建署表示,這個案件確實有違法疑慮,要再開會討論。

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南港輪胎位於北市南港的土地變更案,容積由390%擴張到449%。無殼蝸牛聯盟等民間團體譴責營建署曲解法令,營建署表示,容積獎勵多少是地方政府權限,營建署無法干涉。

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北市府日前已強制拔除一處都更「釘子戶」,不滿北市府揚言強拆,吳興街二期整宅部分住戶堅持不走,住戶痛批更新會分配不公,向市府要資料也不給,質疑更新根本是黑箱作業,還在住宅外掛布條抗議。住戶說,市府要拆就拆,「豁出去了,一定死守家園」。

市府都市更新處日前首次使用「都市更新條例」36條,針對景文街都更釘子戶,進行強制拆除。位於吳興街450巷的吳興街二期整宅,原本也要引用都更條例36條,在6月初強制拆除,現在卻因故延誤。

更新處事業科科長簡瑟芳說,原訂6月拆除的工程,因更新會籌措資金有問題,導致發放拆遷補償費延誤,目前要看更新會進度決定拆除時間。

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          為了籌措公共建設財源,政府除了動腦筋要拍賣新蓋的捷運站站址,也正規畫改變都市計畫變更的回饋方式,將所有都市計畫變更新增的容積率全部歸公,再由政府將容積率標售給都市計畫區內有需要的建商和開發商,標售所得則作為都市計畫區內公共建設之用。

     目前台北捷運信義東延線、萬大線、淡水輕軌、台中捷運烏日文心線的都市計畫變更,都已經朝這樣的方向規畫,日後所有交通建設和土地開發,也都將朝整合計畫的方向規畫。官員表示,回饋方式的改變,只需要在都市計畫書中明訂就可以,並不涉及修法。

     財政困難造成投入公共建設能量不足,又適逢房價高漲,政府決定停止市區精華土地的標售,已影響籌措財源的能力,為了避免影響經濟發展,經建會腦筋動到「容積率」上。

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一向喜歡「拈花惹草」,周末如能抽空繞上一趟建國花市,就會讓作為台北小市民的我,歡喜開懷不已。所以私底下對即將登場的台北「國際花卉博覽會」,總是抱著一些些不切實際的美麗期待與憧憬,直到最近參加了一場由都市改革組織與文化研究學會舉辦的民間花博論壇,才赫然發現原來花博可以如此不美麗,如此不單純。

做為台灣的文化工作者,我們當然知道台北花博乃是當代全球城市行銷的尖端產物。今年上海有世博,台北就要有花博,就像去年高雄有世運,台北就要有聽奧一樣。為了提昇城市競爭力,打造城市品牌價值,哪個亞洲城市不是爭先恐後砸重金,拚能見度,不惜讓城市超速景觀化、奇觀化、觀光化,就怕一個不注意,從此名落孫山在全球城市競爭力的排行榜外。而台北花博的道高一尺,乃是以「感性軟修辭」營造美麗憧憬,「彩花、流水、新視界」、「花園城市」、「美麗的力量」,「綠色生態,保育家園」,再適時補上振興景氣,促進就業,擴大經濟效益的「發展硬道理」。軟硬兼施下,誰能對花博說不?

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  嗅到都更商機,市場上有建商、銀行、建經公司、專營都更公司等4大業者,爭搶都更大餅,但各有優缺點,如建商擅長規劃住宅,也有實績參考,但完工後將與住戶分配坪數;而專營都更公司則分為「先期整合」或「全段式服務」等2大服務類型,前者應注意轉包給建商後,住戶的權利義務是否一致,後者則要收取較高服務費,約總銷金額的3%。

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台北市法定容積率有一萬二千多公頃,現在使用九千多公頃,還有三千公頃可用。如果全部送出去,就是近二十個信義計劃區。等於二百六十萬市民,每個人送給建商三坪。

到底容積獎勵有沒有過於浮濫?都更會不會把窮人趕出去?台北市副市長林建元為政策反駁:

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都更案已成銀行業今年最熱門的業務,銀行參與都更範圍也愈來愈大,甚至跨出台北市。第一銀行昨(9)日宣布,提供南投埔里中華商場都市更新案2.17億元貸款,是首宗獲銀行全額融資的大台北市以外地區都更案。

一銀都更部經理李振祥指出,中華商場更新總費用為2.17億元,總價值為3.61億元,從目前土地價值約8,850萬元推算,未來投資報酬率可達26%;若不計土地價值,投資報酬率更達67%。

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位於景文街的北市首件公辦都市更新案,雖然在97年6月核定公告實施,但仍有1名「釘子戶」不願配合拆除,經多次協調無法達成共識,北市都更處今天依法首度執行代為拆除。

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          行政院把都更列為愛台12建設的重點建設之一,內政部營建署將委託美商仲量聯行,今(8)日至10日,針對台鐵全台4個大型、總投資金額達489億元的都市更新車站,前往香港招商引資,香港和記黃埔、新鴻基地產、香港置地、太古集團、LsSalle Investment等,都被鎖定為目標。這也是官方首度針對都市更新的商機,跨海向國際投資人進行招商。

     仲量聯行董事總經理趙正義昨日表示,營建署為持續推動愛台12建設的都市更新,上半年將以向國際投資法人宣傳台灣都更投資契機,為招商重點。並且已選定香港,作為首站國際招商重點,屆時將拜會香港的大型地產開發商,進行都更的說明,以吸引國際資金投入台灣的都更案。

 

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政府為鼓勵建商將大廈停車位開放給公眾使用,訂「停車容積獎勵」辦法。但監委調查發現,僅極少數停獎車位開放給公眾,相關辦法有圖利建商違法之嫌,今天糾正內政部及交通部。

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4月底北市府公布老舊建物可享最高2倍容積獎勵,5月底也宣布海砂屋若5年內重建,可獲30%容積獎勵及每戶20萬元拆遷補助,反之則容獎逐年遞減,藉此鼓勵民眾加速重建,使得都更宅、海砂屋2大產品,成為預期房價翻漲的熱門話題,但專家認為,整合過程曠日費時,民眾還是少碰為妙。


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都市更新商機誘人,在公股行庫紛紛投入後,民營銀行也來搶食大餅,設立都更專責部門。由於銀行具有公正第三人角色,較易取得住戶信任,整合速度比建商還快。

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國有財產局才宣布,未來如國有地出售後二至三年內都沒使用,即以原價買回;但民進黨立委林淑芬昨天表示,台灣人壽去年八月以五億五千多萬元,標得台北市汀州路三○一坪國有地,明天要以六點八億元底價標售,報酬率至少百分之廿三點七八。

林淑芬說,國產局推行國有土地標售附買回機制,但毫無罰則,建商囤地不開發,無須承擔任何風險,根本是保障建商投資國有地「穩賺不賠」,又未限定不得轉讓,等於變相鼓勵建商炒短線。呼籲國有土地標售附買回機制應增列處罰規定,並以低於原價購回國有地。

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許多人問我,市府為什麼要舉辦花博?這個問題要回到小學國語課本上的一篇文章「一束鮮花」。文章說,有一個人不注重儀容,住的地方也凌亂不堪;一天,有人送他一束美麗的鮮花,他開始打掃房間,清理環境,最後更梳洗打扮,整理儀容,整個人和環境都煥然一新。

花博,就是送給市民的一束鮮花。我們期許花博能夠讓市民從欣賞美麗,到動手美化家園,進而參與都市更新,讓台北市煥然一新,而容積獎勵則是一項鼓勵民眾參與的工具。

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星雲大師有一位徒弟,台大畢業後,到夏威夷讀碩士,又到耶魯讀博士,花了好多年的時間,終於得到博士,非常歡喜。有一天他回來,對星雲說:
「師父,我現在得到博士學位了,以後要再學習什麼呢?」

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