目前日期文章:201005 (23)

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     台北市長郝龍斌下令建管單位,清查所有「容積獎勵開放空間,是否落實公眾使用,第一階段針對商業處社區清查33件,限期改善合格率達7成,不過第二、三階段清查,卻發現社區違規增設圍籬、開放空間告示牌遮掩或移除的不合格狀況相當嚴重,北市府已經發函各社區管委會限期改善,6月底會再複查。

     台北市去年遭民眾檢舉,多處豪宅擅自將公共開放空間封閉,沒有開放公眾使用,郝龍斌市長下令,北市府將全面清查市內所有容獎開放空間,是否落實公眾使用,清查已經在4月底完成,建管處主秘高文婷表示,整個清查分為三階段,一共169件,人口最稠密的中山區34處最高,其次為內湖區29處,而三階段查察結果,以開放空間增設圍籬73件違規最多,其次為開放空間告示牌被遮掩或移除,一共有52件不合格、42件灌木樹叢高度超過法定的100公分,北市建管處已經發函各社區管委會,限期改善,6月底完成違規改善狀況複查。

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     為加快推動都市更新腳步,台中市政府昨(17)日表示,將推出台中市體二用地、台中市車站建國市場更新單元,以及台中州廳附近地區等3個都市更新案,期望藉由上述3處以公有土地為主的更新單元,並採取公辦更新方式,率先啟動,為台中都市發展注入全新的活力。

     市府都市發展處表示,體二用地的都市更新案,位於台中市東、北區交界,即台灣體育學院附近,更新單元面積,約10.56公頃。鄰近台中一中及中友商圈,擁有完善的生活機能。

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聯合報調查民眾對居住縣市生活環境滿意程度,花蓮縣、宜蘭縣和台中市最優,台北市和基隆市則評價最低。

一個城市是否讓市民感到適宜居住,有很多因素,包括地理條件、氣候、交通、教育、醫療和人文資源,乃至於城市意象和人情味等等。有些縣市的自然條件得天獨厚,譬如花蓮和宜蘭,自然吸引一批喜歡好山好水的居民,也因此宜維持低度發展。台北市的滿意度雖低,但仍有很多外地人往台北移入,因為充滿就業機會和各種社經資源。

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都市更新要重建大厝勢必得有非常龐大的資金,住戶沒有那麼多錢,那該怎麼辦?

當住戶同意參與都市更新以權利變換的方式來辦理都市更新計畫時,實施者會全程交付給銀行信託管理,並且由銀行提供專案貸款給住戶們以確保都市更新可以順利執行,並會按照每位住戶的權利價值比例共同負擔,並且以權利變換後應分配的土地和建物折價抵付。也就是說,所有住戶在更新重建這段過程中,完全不需要支付任何的費用,對住戶而言,既可以享受最大利益又不必擔心資金籌措的問題。

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目前老舊社區都市更新多由建商或財團發動,且集中在台北縣市。內政部營建署擬推出「庶民版」的都市更新計畫,自明年起,由政府雇用專業團隊,輔導民眾自力更新,包括原地重建與老屋拉皮。

營建署官員強調,為了讓民眾不受制於建商或財團,「別讓都市更新成為投資者的天下」,未來營建署將在全台各地推動「都市自力更新推動計畫」,一切將由社區民眾籌組的都市更新會進行細部規劃。

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北市捷運淡水新店線的沿線房市持續看好,捷運新店市公所站附近的一都市更新案進行順利,日前獲台北縣都更專案小組通過,容積移轉額度增為40%,更新前的29戶更新後可增為93戶。

台北縣都市更新專案小組日前通過「臺北縣新店市中華段104-1地號等13筆土地都市更新事業計畫案」容積移轉額度調整,同意容積移轉額度增為40%;該案實施者擬依都市更新條例修正案內容,將容積移轉費用納入共同負擔部分,專案小組認為,如果在大會審議前,該修正案經總統公布實施,也同意該項費用納入共同負擔。專案小組也同意建築配置部分,11樓至15層建築配置調整,更新後總戶數由88戶增為93戶。

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台北市都市發展局局長丁育群上午表示,台北市政府針對四、五層樓老舊公寓將提高容積獎勵一事,是符合國際具競爭力城市的作法,未來實施後,無論從那一方面來看,都是正向的,台北市只會更好看、市民居住品質也會更好;對於前營建署長黃南淵昨天批北市都更一事,丁育群表示,「很意外」,他說,可能是老長官資訊不完整,才會認為北市做法不適合,他會找機會再向老長官報告詳細內容。

 

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      都市更新的三個階段,包括了:事業概要計畫、事業計畫及權利變換計畫。而其中不需要同意書取得機制的就是權利變換的階段,「權利變換」在都市更新條例中的法規定義指的是,「更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部份或權利金。」也就是說以都市更新前的價值比例換取更新後的價值。

      目前辦理都市更新的分配,原則上都是採取權利變換,它的優點包含:

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台北市政府都市更新處99/5/5公告,南港區、信義區、松山區、北投區及萬華區等五區新增都市更新畫定更新單元,松山區光復南路及信義區永吉路等地段熱門,未來更新後的房價變化對區域行情勢必帶來重大影響。


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      公司管理部提供一篇短文讓同仁們分享--【卡內基每週一智】:  解決客戶反對意見的原則,相信很多人都曾有雷同的經驗。

當我們在面對客戶進行行銷時,如果遇到一味說「不」的客戶,究竟應該持續的長期抗戰還是趁早開發新客源?答案自然是見仁見智。不過既然賣家創造需求提供給客戶,自然不能輕易地就讓客戶流失,有句台灣俗語說,「有買才有嫌」,意思是就算客戶的意見是負面的,也正意味著可能是行銷的開始呢!!潛在買家的客戶或者會找藉口不願意購買,但是如果能夠找到客戶不認同的理由進而說服客戶,那麼訂單自然就會送上門嚕!!

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台北市首宗對外開放的街屋「URS127公店」,昨天熱鬧開幕。此處原是當地77棟歷史性建物之一,由所有權人許傳勝等7人捐贈整修,保留原有風貌,留設開放空間,供社區及公眾公益使用。

包括北市副市長林建元、都市更新處長林崇傑、財政部常次許志堅、淡江大學校長張家宜、當地里長及淡江建築系師生,都參加昨天的開幕儀式。

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     台北市政府日前透露,將以二倍的容積獎勵,鼓勵三十年以上的老屋改建,參與都市更新。此一政策影響廣泛,甚至已引發中央與地方的爭議。不過,深入評析此政策可以發現,不論由民眾權益、社會公益立場看,這是一個有可能創造「雙贏」的政策。

     依照北市府初步規畫,對屋齡超過三十年的老屋,如申請都市更新,在原地重建新房,市府將給予二倍的容積獎勵,區段好的地區可再外加一個停車位;依照市府的估計,台北市約有二九萬戶合乎規定的房子。市府估計如有廿萬戶提出申請,在容積獎勵加持下,可蓋出四五萬戶,增加二五萬戶,可有效緩和台北高房價問題。

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根據台北市政府公佈資料,台北市各區提出都市更新的案例都很平均,並沒有那些行政區特別多;但從市場反映出來的「黃金三區」大安、信義、中正還是最受購屋人青睞,因為這些地區都更後的房價是倍數於更新前的房價,並且也高於其它行政區,但是台北市通過的都市更新較多集中在大同與萬華地區,這中間的落差不小。

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台北市政府為了加速都市更新,規劃將都更的容積獎勵,提高到兩倍,不過前營建署長黃南淵痛批,「政府官員要有良心」,質疑台北市的住宅密度太密,根本沒有生活品質。對於前中央官員痛批台北市的都更容獎,台北市都發局長丁育群說,黃南淵前署長應該是有一些誤解,北市的獎勵容積,是讓台北市的建築變高,這樣的規劃才能讓更多的公共空間釋出。

台北市政府的都市更新獎勵容積,為了加速都市更新,北市府規劃將都更提高到兩倍,不過前營建署長黃南淵上午出席第一金控,「都市更新論壇--城市進化方程式」研討會,公開點名批評「都市更新條例」,甚至批評北市府提高都更容獎,要政府官員要有良心,台北市都發局長丁育群回應,黃前署長是他的老長官,他尊重他的看法,而黃前署長應該不瞭解北市的容獎規定,如果有機會,一定會當面向前署長報告。

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        營造的品質眼見為憑

        對於中國人而言, 擁有一間屬於自己的房屋,是家庭中安身立命的所在,能夠選擇安全穩固還能夠兼顧住宅環境的好房子,那更是不容易的!

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台灣近年來在公部門主導下,綠建築推動腳步快,明年將實施綠建築相關法規。台灣內政部建築研究所博士後研究員邱瓊玉說,台灣在綠建築法規面領先許多國家;她也指出,很多外國學者都說台灣綠建築法規「走得很前面」,並感到不可思議。

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台北市議員秦儷舫昨天前往和平東路2段巷內一處工地會勘,她指建案基地僅366平方公尺,建商卻可興建高50公尺的大樓及停車塔,當地巷道狹小,一旦完工,將嚴重影響交通。不少住戶也拉布條抗議,同聲要求市府撤銷建照,重新審核。 

 

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「國土計畫法」十幾年來多次進出國會,行政院又再次提送立法院作為本會期「最優先法案」,4月7日並在立法院內政委員會召開大體詢答。然而由都市改革組織、荒野保護協會、臺灣農村陣線、原住民族政策協會等民間團體組成的「國土永續關懷聯盟」指出,目前行政院版本的國土計畫法問題很多,根本無法具體回應國土劣化災變、農地破碎、原住民生存危機等問題,實施之日更是遙遙無期!

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      走進花博新生公園區,映入眼簾的,便是如蔭樹林內,若隱若現的建築群。為了尊重在此長住的老樹,花博新生公園區的三個館:未來館、夢想館、生活館,刻意避開樹木,也因而讓建築本體,擁有如畫般漂亮的曲線。

     未來、夢想、生活三館,為一體設計的永久建物,其中,未來館為一巨大溫室,將種植寒帶、溫帶、熱帶的台灣原生植物,透過高科技的溫溼度控制程式,館內不用冷氣,便可維持最適植物生長的環境。

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第一銀行與台灣營建研究院將於本周四(6日)共同主辦「都市更新論壇-城市進化方程式」研討會,希望藉幾個成功案例,讓積極參與都市更新人士,能進一步了解都市更新法令政策與實務經驗。

一銀表示,由於場地受限,這次都市更新論壇僅有120個名額,開放報名才短短兩天,就已爆滿截止,其中又以具專業背景的建築師報名最踴躍,幾乎占了一半名額,顯示社會大眾對都市更新的熱衷,讓相關專業人員必須隨時充電,吸取最新法令與掌握趨勢。

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